Preguntas frecuentes en materia de alquiler

Arrendataria = inquilina

Arrendador/a = propietaria/casera

TIPOS DE CONTRATOS

¿Qué tipos de contrato de alquiler existen?

La LAU contempla dos tipos de arrendamientos, el de vivienda (art. 2 LAU), en el que la inquilina tiene la intención de establecer esa vivienda como su residencia habitual, y el de uso distinto a vivienda(art. 3 LAU)entre los que se encuentran los alquileres de segundas residencias, locales comerciales, garajes independientes, etc. En este último tipo se incluyen los contratos de vivienda por temporada, como serían los contratos para estudiantes que van a hacer uso de la vivienda solo durante el curso académico.

Es ilegal que el arrendador ofrezca un contrato por temporada si la inquilina va a hacer uso de la vivienda como su residencia habitual.

DURACIÓN Y RENTA

¿Cuál es el tiempo mínimo y máximo para un contrato de alquiler de vivienda?

La duración del contrato se pacta entre las partes, y por lo general se suele fijar en un año (si no se especifica tiempo, se entiende que es por un año). Si la duración es menor a tres años, la inquilina tiene derecho a prorrogar el alquiler año a año hasta alcanzar un mínimo de tres. Estas “prórrogas forzosas” se producen automáticamente si la inquilina no manifiesta su voluntad de finalizar el contrato con un mínimo de 30 días de antelación. La parte propietaria no puede impedirlo, a excepción de que necesite la vivienda para su propio uso, el de su cónyuge o pareja de hecho o sus descendientes o ascendientes y no tenga otras viviendas en el mismo término municipal. Esto solo puede ocurrir una vez transcurrido el primer año del contrato, avisando con dos meses de antelación a la fecha de la prórroga.

  • Con el R.D (Contratos a partir de 06-03-19). se modifica la duración mínima protegida por la Ley: se extiende a 5 años si el arrendador es persona física (propietario particular) y 7 años si el arrendador es persona jurídica (empresa, entidad bancaria…)

Al finalizar la duración de tres años del contrato de alquiler de vivienda, ¿por cuánto tiempo se puede renovar?

Cuando se terminan los tres años de contrato, este se puede prorrogar por un año más siempre y cuando ninguna de las partes haya manifestado que no quiere renovarlo con un mínimo de 30 días de antelación.

  • Con el R.D. (Contratos a partir de 06-03-19).  la duración de la prórroga legal del contrato, una vez transcurrida la duración mínima protegida, pasará a ser de 3 años más, con independencia de que el arrendador sea persona física o jurídica.

¿En qué momento del contrato de alquiler me pueden subir el precio? ¿Y cuánto?

En los alquileres posteriores al 1 de abril de 2015, solo se puede subir el precio cuando se produzca la prórroga anual y siempre conforme a lo que se haya pactado formalmente en el contrato (por ejemplo, según el IPC, si así se ha recogido en él). Si no hay pacto expreso sobre la subida del alquiler, este no podrá subir (Art. 18 LAU).

  • Con el R.D. (Contratos a partir de 06-03-19).  se establece que la actualización de renta que se pacte en el contrato de arrendamiento no podrá ser, en ningún caso, superior a la variación que el IPC experimente en el periodo para el que se practica la actualización. Por tanto, en el contrato se puede pactar que la renta se actualice tomando como base un índice diferente o un porcentaje de incremento pero la actualización que se practique no podrán sobrepasar la cantidad resultante por la variación del IPC.

Si tu contrato se formalizó antes de esta fecha, el Sindicat de Llogaters responde a esta pregunta teniendo en cuenta los cambios en la ley a lo largo del tiempo. Echa un ojo a este enlace, en la pregunta ¿Cómo se actualiza la renta?

CONSERVACIÓN, AVERÍAS Y REPARACIONES

La parte propietaria debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable (art. 21 LAU). Esto incluye las reparación, renovación o sustitución parcial de los componentes de instalaciones de agua y desagüe, mantenimiento y conservación del techo, suelos, paredes y chimeneas, así como instalación eléctrica, tuberías, calefacción, termo, electrodomésticos, etc. excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro…)La inquilina tiene que avisar lo más pronto posible a la propietaria de las averías.Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

  • Con el R.D. (Contratos a partir de 06-03-19). se introduce la posibilidad de que las partes pacten, desde el inicio del contrato, que la realización de obras de mejora por el arrendador suponga un incremento de la renta pactada

RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

¿Por qué motivos me puede rescindir el contrato la propietaria?

Los motivos más frecuentes son la falta de pago del alquiler, la cesión o subarriendo. Es decir, que la inquilina le alquile o ceda la casa a otra persona, sin que estuviera acordado con la propietaria. En el caso de falta de pago de alquiler, la propietaria debe demostrar que ha avisado a la inquilina (ante juez o notario).Todas las causas por las que puede rescindir el contrato se pueden consultar en el artículo 27 de la LAU.

  • Con el R.D. (Contratos a partir de 06-03-19). se introduce que ante la recuperación de una vivienda por necesidad del arrendador antes del plazo mínimo (5 o 7 años), las causas de necesidad urgente tendrán que constar en el contrato y tendrá que especificarse a cuál de ellas se refiere en el momento de comunicarlo.

Si la propietaria me hace abandonar la vivienda porque la necesita para uso propio o de un familiar directo, pero realmente lo destina a otro uso (por ejemplo, alquiler turístico), ¿puedo hacer algo?

En caso de enterarte y tener constancia, es recomendable consultarlo con una persona experta.

De manera general, si la casera acaba alquilando la casa a otra persona, lo denuncias y lo puedes demostrar, en el plazo de un mes puedes optar entre entrar de nuevo en la vivienda por un nuevo periodo de 3 años en las mismas condiciones, o reclamar indemnizaciones.

¿Cuál es la forma correcta de avisar a una inquilina que no se le va a renovar el contrato?

La propietaria tiene que avisar por escrito, y usar un medio que permita acreditar que se ha recibido (no son válidas aplicaciones de mensajería instantánea como Whatsapp).

La propietaria tiene que avisar a la inquilina con un mes de plazo de que no se va a renovar el contrato que finaliza. En caso de que no lo haga, el contrato se prorroga automáticamente otro año más con las mismas condiciones, y en ningún caso podrá subir el precio del alquiler.

La propietaria tiene que avisar con 2 meses de antelación de la denegación de la prórroga obligatoria, una vez que haya pasado el año de vigencia del contrato. En caso de que no lo haga, el contrato se renueva con las mismas condiciones, y no puede subir el precio del alquiler.

  • Con el R.D. (Contratos a partir de 06-03-19).  si una de las partes no quiere seguir con el contrato una vez que finaliza el plazo mínimo protegido por la Ley (5 o 7 años), se modifica el plazo de preaviso para comunicar la denegación de la prórroga de 3 años, que será de 4 meses si quién preavisa es la parte arrendadora y 2 meses si quién preavisa es la parte arrendataria.

Si quiero rescindir el contrato, ¿cómo debo proceder?, ¿con cuánta antelación debo avisar a la propietaria?

Una vez transcurran 6 meses de contrato, la inquilina puede desistir el contrato, comunicándoselo a la propietaria con al menos 30 días de antelación. Sólo corresponde indemnización (por ejemplo, un mes de alquiler), si estuviera pactada en el contrato.

Es decir, si en el contrato no se pacta la indemnización, la propietaria no puede penalizar a la inquilina por rescindir el contrato antes del tiempo que se ha fijado.

INVENTARIO, FIANZAS Y GARANTÍAS

¿Qué es la fianza?

En la práctica, la fianza es una especie de garantía de la inquilina que recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en las mismas condiciones en que se la encontró.

La propietaria tiene que depositar la fianza en un plazo de un mes desde la celebración del contrato en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) de la Junta de Andalucía. Si no, es ella quien se puede enfrentar a sanciones administrativas. La inquilina puede consultar si la propietaria lo ha hecho en la dirección provincial correspondiente de AVRA, que en Granada se encuentra en C/ San Antón nº 72, 2ª planta(http://www.juntadeandalucia.es/avra/opencms/servicios/Directorio/sedes/Granada/1GpGranada.html). Para solicitar esta información, puedes pedir cita previa aquí: http://www.juntadeandalucia.es/avra/fianzas/cita-previa.html.

Si la persona arrendadora no deposita la fianza en la Junta de Andalucía, ¿qué sucede?

Probablemente no está declarando los ingresos a Hacienda y no podrás desgravar en la declaración de la renta por el alquiler de la vivienda. Para acceder a los beneficios fiscales en la Comunidad Autónoma Andaluza es obligatorio que la propietaria realice el depósito en AVRA.

¿Qué cantidad hay que dar en concepto de fianza?

En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos. Además, la ley permite que casera e inquilina pacten cualquier otro tipo de garantía adicional como, por ejemplo, pagar una o varias mensualidades.

La fianza no se actualizará durante los tres primeros años de alquiler. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento la propietaria podrá exigir una subida de la fianza, o bien, si la propietaria baja la renta, la inquilina podrá pedir una bajada hasta que la fianza corresponda a una o dos mensualidades de la renta vigente. Es decir, si sube o baja el precio del alquiler tras los 3 años de prórroga, cualquiera de las partes puede pedir que la fianza se ajuste al nuevo precio del alquiler.

¿Me pueden pedir alguna garantía más?

Sí. La propietaria puede solicitar: aval bancario, aval personal y otras, para garantizar el pago del alquiler.

  • Con el R.D. (Contratos a partir de 06-03-19).  para los contratos de vivienda, el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por tanto, la garantía máxima total que se puede exigir en este tipo de contratos serían 3 mensualidades de renta (1 fianza + 2 garantías adicionales).

Si mi contrato comprende un inventario, cuando dejo el piso, ¿tengo que reponer todas las cosas que estaban incluidas en ese inventario, aunque hayan pasado varios años?

Si. Es conveniente detallar al máximo el estado de los muebles u objetos que figuren en el inventario, incluyendo fotografías si fuese oportuno.

¿Cuáles son las razones por las se puede perder la fianza o parte de ella?

En general vienen determinadas en el contrato, y si no, es conveniente que se hagan constar los conceptos a los que se puede aplicar la fianza al terminar el arrendamiento.

También es conveniente que se pacte y revise en el contrato las pequeñas modificaciones, reformas o intervenciones que el inquilino puede hacer en la casa (pintar las paredes, hacer agujeros, etc.).

De forma general, la casera puede usar parte o totalidad de la fianza si la inquilina devuelve la casa con desperfectos. Para evitar posibles abusos, es conveniente que la inquilina haga fotos del piso al firmar el contrato, para documentar el estado en el que se encuentra el piso (especialmente los desperfectos que vea al entrar). Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que se pueda acreditar que no han sido manipuladas.

La lista completa se puede consultar el Art. 36 de la LAU.

¿Qué cantidad de la fianza puede coger la propietaria si demuestra que el piso no está en buen estado al acabar el contrato?

La propietaria sólo puede coger la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos, que la inquilina exija el presupuesto y/o factura de todas las reparaciones efectuadas por la casera invertidos en la reparación de los desperfectos.

¿Cuánto tiempo tiene la propietaria para devolver la fianza a la finalización del contrato?

La casera tiene 30 días para devolver el importe completo de la fianza.

¿Cómo puedo asegurarme de que me devuelvan la fianza entera?

Si la casa se devuelve en perfecto estado, una opción útil para la inquilina es pedir al acabar el contrato, que la propietaria revise el piso en su presencia y la entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado, y que, por tanto, debe devolverle el importe íntegro de la fianza a la inquilina.

OTRAS MODIFICACIONES QUE INTRODUCE EL R.D.

NOVEDADES RD (Contratos a partir de 06-03-19).

FISCALIDAD:

IBI: Las Administraciones Públicas no podrán repercutir el IBI en los contratos de arrendamiento de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica, es decir, no se podrá repercutir el IBI en arrendamiento de vivienda pública.

ITP: Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, regulados por el Título II de la LAU, quedan exentos de tributar por ITP; siendo necesaria la presentación del modelo 600 con la exención (haciendo constar como causa el art. 45.lB26)  

HONORARIOS:

Los gastos de inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica.

DESAHUCIOS:

La reforma recoge un mecanismo de coordinación entre Juzgados y Servicios Sociales en procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta y expiración de plazo para demandados en situación de vulnerabilidad social o económica, dirigido a conceder un plazo de suspensión del procedimiento, de hasta un mes si el arrendador es persona física o tres meses si es persona jurídica, con la finalidad de que desde Servicios Sociales se adopten las medidas que consideren oportunas. Esta suspensión se adoptará también en procedimientos de ejecución hipotecaria.    

Para que la suspensión sea posible, Servicios Sociales tiene que confirmar que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, previa comunicación de oficio por el Juzgado, siempre que el demandado haya autorizado la cesión de datos a Servicios Sociales.

Este material no sustituye la consulta de una persona experta o la propia LAU. Si tienes algún problema, o tu contrato incluye alguna cláusula diferente a lo que aquí se expone, asegúrate consultando con una persona experta si entra dentro de la legalidad. Las cláusulas del contrato de alquiler nunca pueden oponerse a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ni en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

INFO ADICIONAL:

Información sobre ayudas al alquiler:

Cómo empadronarse en la vivienda

Para empadonarse en la vivienda hay que rellenar la hoja de empadronamiento (https://www.granada.org/inicio.nsf/91e8fd64615b9eeec1257cd30020ec47/91e32f13739c2fa2c1257f4d004aba0b!OpenDocument) y presentarla en cualquiera de las Oficinas de Registro del Ayuntamiento (https://www.granada.org/inet/wparciu.nsf/xtod/9A0186B0E12B1279C1256E27003D6417), junto con el documento de identidad y el documento que acredite la ocupación de la vivienda (contrato de alquiler o recibo del agua, por ejemplo).

Legislación Autonómica

  • Ley 8/1997, de 23 de diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros.
     
  •  Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.
     
  • Decreto 93/2014, de 26 de mayo, de traspaso de funciones en materia de fianzas de arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda, y de suministros de agua, gas y electricidad.
     
  • Acuerdo de 3 de junio de 2014, del Consejo de Gobierno, por el que se atribuye el ejercicio de las funciones relativas a las competencias en materia de fianzas de arrendamientos y suministros a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.