El conflicto de la vivienda en España (II): Del franquismo hasta la actualidad

Esta es la segunda entrada escrita en colaboración con Ajuntando Saberes sobre el conflicto de la vivienda en España. Después de ofrecer una visión del contexto de principios del siglo XX que sirvió para el surgimiento de un movimiento por la defensa de los alquileres, hemos elaborado un segundo artículo donde se recorre a grandes rasgos, el proceso de transformación en materia de vivienda, vivido desde los años 50 en diferentes etapas hasta la actualidad, donde presentamos la herencia del franquismo y del desarrollismo que continúa minando la situación de la vivienda, concretamente, de los derechos de las inquilinas e inquilinos.

Dado que hay muy buenos trabajos que profundizan sobre la mayor parte de este texto (los cuáles se referencian en su correspondiente lugar), el objetivo es ofrecer una visión general, sintética e interrelacionada de los condicionantes que se han articulado para llegar a la situación en la cual se encuentra la vivienda actualmente.  

El desarrollismo y el “milagro español”

La llegada del franquismo supuso un cambio en la política de vivienda, sentando las bases de los nuevos designios a los que se orientaría el país. La tarde del 1 de mayo de 1959, el ministro de vivienda por aquel entonces, José Luis Arrese, en el marco de un homenaje que le rindieron los agentes de la propiedad inmobiliaria, repetiría unas palabras que sintetizaban las intenciones del régimen: “No queremos una España de proletarios, sino una España de propietarios”. Esta máxima del pensamiento de Arrese, se basaba en tres pilares: familia, hogar y patria. 

La familia nuclear como lugar de construcción de vínculos que superaban al individuo y creaban estabilidad social; el hogar como el espacio de intimidad para el fortalecimiento de las familias, su bienestar y el desarrollo de un sano sentimiento patriótico —una suerte de microcosmos de la nación, regida, cómo no, por el patriarca—; la patria aparecía, finalmente, como el hogar de todos los españoles, símbolo de unidad y “familia de familias” [1].

A partir de los años 60, y para conseguir esa «España de propietarios», la construcción se convertiría en el principal sector económico. Es lo que llamaron «milagro español»: generar crecimiento para combatir el paro y estimular la demanda [2]. Todo esto teniendo en cuenta que el régimen se sustentaba hasta esos momentos en 3 elementos: una industria deficitaria; la promoción de los destinos turísticos de sol y playa; y el beneficio de las remesas de la emigración [3].

Torrevieja (Alicante) en los años 60. Fuente: lasprovincias.es.
Torrevieja (Alicante) en los años 60. Fuente: lasprovincias.es [4].

Entrábamos en la época del desarrollismo y cuatro potentes maquinarias impulsarían el sector de la construcción. En primer lugar, la maquinaria estatal contribuyó generando herramientas políticas (como la Ley del Suelo de 1956 y 1975 o el Plan Nacional de la Vivienda para el periodo 1961-1976), poniendo recursos económicos (subvenciones) y ofreciendo facilidades fiscales (desgravaciones, exenciones tributarias) a las empresas del sector. 

En segundo lugar, la maquinaria constructiva puso en marcha la urbanización del campo a través de empresas promotoras, constructoras e inmobiliarias, entre otras. En la década de los 60 se construyeron cerca de tres millones de viviendas, con un incremento medio de casi trescientas mil viviendas al año [5]. A su vez, entre los años 40 y 70 se construyeron cerca de medio millón de viviendas de promoción pública, con alquileres baratos y cuyos propietarios eran empresas del sector privado [6].

En tercer lugar, la maquinaria financiera (con una financiación barata y abundante)  contribuyó, por un lado, a hacer posible la materialización de los millones de viviendas; y, por otro, a facilitar el acceso a las familias a una vivienda en propiedad asequible, a través del endeudamiento. Si los precios de las viviendas permanecían relativamente bajos, era porque se pensaba que el nivel de conflictividad social de las clases populares se mantendría bajo. De esta manera, se imponía el status de propietario como una forma de control de la población por parte del gobierno. Y ¿por qué? Porque las personas trabajadoras titulares de una hipoteca, difícilmente participarían en huelgas o en otras luchas que pudieran acarrear la pérdida de su empleo [7], debido a la atadura financiera a la que debían responder para poder seguir manteniendo su carácter de propietarias.

En cuarto lugar, la maquinaria cultural e ideológica puesta en práctica por los actores políticos y económicos, para impulsar y promocionar la compra-venta de vivienda, de manera que todo el engranaje pudiera seguir funcionando. A través de dogmas como “es mejor pagar un poco más y tener algo al final, que no alquilar y luego no tener nada”, unidas a las facilidades de crédito, a máximas como “no hay riesgo, esto no va a parar de crecer” y a la escasa diferencia entre pagar una hipoteca y un alquiler (en relación a otros países), el sistema de propiedad fue progresivamente cambiando. Si en 1950 había un 49% de viviendas en propiedad, a principios de los años ochenta ese porcentaje había ascendido al 73% [8] y actualmente representa el 77,8% [9]. A su vez, con el pretexto de las migraciones internas (éxodo rural a las ciudades) y el crecimiento demográfico del país, se planteó masivamente el impulso de la segunda residencia. Ello, junto a la afluencia de turistas, produjo la primera ola de urbanismo salvaje que azotó las ciudades y las costas del país [10].

No había escollos al progreso, al menos hasta que llegó la crisis del petróleo de 1973 que con su impacto a nivel mundial puso al fin al “milagro español”, llevando a la quiebra de muchos negocios y al aumento del desempleo desde el 4,8% que había en 1976 al 21,8% que alcanzó en 1985 [11].

Crisis cíclicas y crecimiento discontinuo (los 70 y 80)

La crisis económica de 1973, que junto al impulso neoliberal (basado en la competitividad y la acumulación y concentración de capital en pocas manos) y a la nueva hegemonía del capital financiero sobre el tablero global, hizo que se reformularan las políticas de vivienda, liberalizando el mercado del alquiler y apostando por la gestión privada del alquiler social y el fomento de la propiedad como régimen de tenencia. Esto propició una sustancial reducción de las ayudas a la construcción de vivienda social, que tomaron un carácter individual, a través de beneficios fiscales o préstamos subvencionados [12].

A pesar de la crisis, el ritmo de la construcción continuó creciendo. Entre 1970 y 1990 se construyeron en torno a los seis millones y medio de viviendas [13]. En este periodo se materializaron dos burbujas inmobiliarias, ocurriendo la primera en el periodo 1970-1973, previo a la crisis mundial y como consecuencia de la época del desarrollismo con un auge de compra de segundas residencias, provocando una subida de precios superior a la habida en toda la década anterior. Se estaba dando forma a un todavía primitivo modelo de crecimiento basado en “la permisividad de la administración en los procesos de urbanización, una vigorosa incorporación de capital extranjero (gracias al turismo y a las facilidades para la inversión), el impulso de la banca y la importancia creciente del endeudamiento familiar en la compra de nueva vivienda [14]”. A pesar del cambio de régimen, las políticas de la recién instaurada democracia iban a continuar con la senda franquista basada en el viejo modelo inmobiliario, turístico y financiero.

La segunda burbuja sucedería entre los años 1986 y 1992, coincidiendo su inicio con la admisión de España en la Comunidad Económica Europea (CEE) y la recepción de un importante paquete de subsidios. Si bien no fue tan intensa en términos constructivos, contribuyó a la expansión y renovación del modelo, por un lado, a través de la progresiva dependencia de las entidades financiaras por parte de las economías domésticas y en el redescrubrimiento del ladrillo como motor productivo a escala nacional; y, por otro, mediante una rápida integración en los mercados internacionales, especialmente en el entorno europeo, convirtiéndose en una región privilegiada a la hora de atraer capitales [15]

A este contexto, debemos sumar una pieza clave en la situación actual de los alquileres a nivel legislativo: la reforma socialista de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1985, también conocida como Ley Boyer, que acabaría con las rentas antiguas y contratos indefinidos, entre otras cuestiones, y con ello, con la posibilidad de planificar una vida de alquiler a largo plazo. Esta reforma, aunque perseguía fortalecer el mercado de alquiler, favoreciendo los derechos de la propiedad, consiguió un doble efecto: por un lado, subieron los precios, se redujo la oferta de alquiler y creció la inestabilidad de inquilinas e inquilinos; por otro lado, aumentó el valor de la propiedad de las viviendas como inversión, y activó un nuevo ciclo de burbuja [16]

Después de la entrada en la Eurozona, el territorio español fue objeto de la llegada masiva de inversión extranjera y de “un alud de crédito que empezó a fluir desde Frankfurt hacia Madrid y que llegó a los hogares de todo el país en forma de hipotecas” [17]. El aumento de capital extranjero aumentó la compra-venta de inmuebles, acelerando la subida de los precios, gracias también a la participación activa de las familias españolas en el sostenimiento del boom inmobiliario en una “sociedad de propietarios”. Al haber más liquidez, se aumentó el consumo y, con ello, el endeudamiento de las familias creció, al tiempo que aumentaba la presión de la burbuja, hasta llegar al estancamiento de precios y a la consecuente recesión. Nada pudo hacer para salir de esta situación, la celebración de los macro-eventos del 92 (Olimpiadas de Barcelona y Expo de Sevilla). Las consecuencias del fin de este ciclo, tuvieron un efecto expansivo en otras áreas de la economía, desmantelando lo que quedaba de la estructura industrial del país y marcando una clara desigualdad entre los ganadores y perdedores de este ciclo inmobiliario [18].

La tercera burbuja inmobiliaria (1996-2007)

Habría que esperar a un nuevo ciclo inmobiliario para salir del estancamiento y reducir las tasas de paro. Un nuevo ciclo que comenzó en 1996, extendiéndose hasta 2007, en la denominada como “década prodigiosa” del sector de la construcción, o también como “tsunami inmobiliario” o “ladrillazo” [19]. En este período se repitieron las mismas recetas: el aumento del poder adquisitivo, unido a la maquinaria cultural e ideológica que impulsaba ya no solo el sistema de propiedad y el rentismo, sino la conversión de la vivienda en un producto de mercado en el que las clases con un mínimo poder adquisitivo podían invertir y con el que podían especular, pudiéndose llegar a dos o tres compra-ventas de una misma vivienda, antes incluso de ser construida. El beneficio de especular con la vivienda superaba a los intereses que daban en el banco por los ahorros. El “efecto riqueza” que producía el aumento del valor patrimonial de los hogares permitía aumentar la demanda a través de la capacidad de endeudamiento tanto de los grandes capitales como de las familias de clase media [20].

Fuente: Economy weblog [25]

Entre 1997 y 2007 se produce un récord en la construcción, con en torno a seis millones de viviendas edificadas en este periodo [21], un aumento del 30% en relación a lo que había construido en España, más que en el conjunto de Francia, Alemania y Reino Unido [22]. A finales de 2005, existían 23,7 millones de viviendas ante un total de 15,39 millones de unidades familiares, siendo la ratio de viviendas por familia (1.54) la más alta del mundo [23]. En 2007, los datos relativos al régimen de tenencia apuntaban a la existencia de un 90% de propietarios privados, ante el 50% de 1950 [24].

Este contexto fue favorecido por la desregulación radical del mercado de la vivienda, llevada a cabo por el gobierno de José María Aznar, a través de la Ley del suelo de 1998 (Ley 6/1998), con la que todo suelo que no tuviera características para ser protegido fue susceptible de ser urbanizado [26]. También influyeron la corrupción basada en la connivencia entre las esferas política y empresarial, y la adopción del euro como moneda oficial como apertura a la llegada de nuevo capital extranjero. Los impuestos derivados del negocio inmobiliario se habían convertido en una gran fuente de ingresos para las administraciones públicas, por lo que los ayuntamientos alimentaban la especulación para cuadrar sus presupuestos [27]. El papel de las entidades bancarias en este proceso fue fundamental. Grandes campañas publicitarias agresivas y engañosas, promocionaban hipotecas de todo tipo y favorecían una competición que supuso la flexibilización de los criterios mínimos de solvencia a la hora de otorgar hipotecas. Los bancos abusaron de la confianza y del desconocimiento en materia financiera de una población, ávida por ser propietaria [28], y redujeron los tipos de interés del 11 al 3,5%, entre 1995 y 2005 [29]. Como el precio del dinero disminuía, había de incrementarse el volumen de negocio para mantener los beneficios: de ahí que los bancos y cajas ampliaran los períodos de amortización de los préstamos a la vez que subían los precios de las viviendas.

Los síntomas de la burbuja inmobiliaria se hacían patentes: el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas. Unos incrementos que se debían a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, el aumento de la demanda debido a la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito concedido.

Dado que el mercado de la vivienda no se rige por la ley de oferta y demanda (teniendo en cuenta la variable de especulación), el aumento del número de viviendas no se tradujo en una reducción de los precios, sino que estos continuaron subiendo progresivamente. Entre 2000 y 2005 el precio medio de la vivienda se incrementó en un 180% [30], y entre 2005 y 2009 en otro 50% (ante una subida sólo del 30% en la zona euro). Un aumento de los precios que estaba muy por encima del crecimiento del PIB o de los salarios [31], lo que produjo una bajada en la demanda de compra-venta, que contribuyó a la inmovilización del stock de viviendas que no tenían la salida suficiente, lo que obligó a un desplome del precio de la vivienda. 

Este parón en la construcción y caída de los precios fueron los síntomas de la explosión de la burbuja inmobiliaria, iniciando una nueva fase de la crisis cíclica del capitalismo, con la consecuente recesión, cierre de empresas, pérdida de poder adquisitivo, pérdida de empleos y el aumento de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios por impago concentrados en las clases medias y los sectores populares, mientras se rescataba con dinero público a las entidades financieras y a las empresas en un claro gesto de socialización de las pérdidas [32]. Los bancos se habían convertido en uno de los principales agentes inmobiliarios del país, y prueba de ello fue la creación en noviembre de 2012 de la Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria o “banco malo”, más conocida por sus siglas como SAREB, encargada de dar salida a buena parte de los activos tóxicos inmobiliarios de las entidades bancarias más afectadas por la crisis [33].

La burbuja de alquiler (2007-2019)

La explosión de la burbuja produjo una crisis habitacional de la vivienda en propiedad. El poder adquisitivo de las familias se redujo y se cerró el grifo de los créditos. Con lo que la única salida viable para buena parte de la población volvía a ser el alquiler. Así, se produjo un auge en el alquiler de viviendas, pasando del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018, situando el número de hogares en régimen de alquiler algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008 [34].

Ante el importante volumen de viviendas vacías acumuladas por los bancos y ante la reconversión del mercado de la vivienda, surgen las actividades económicas de los Fondos Buitre y las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Creadas en 2009 al amparo de la Ley 11/2009, no fue hasta 2013, en plena debacle del mercado inmobiliario, cuando con la Ley 16/2012, se flexibilizaron los requisitos para crear estos vehículos, se eliminaron los límites de endeudamiento y se introdujeron mayores ventajas fiscales [35]. De las dos SOCIMIs que surgieron en 2009 se ha pasado a ser el segundo país del mundo con más SOCIMIs, contando con 70 entidades registradas en la actualidad [36]

Fuente: Revista Contexto [37].

Estas sociedades se dedican a la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas entre otros. Comenzaron estando mayoritariamente en manos de inversores extranjeros, pero cada vez tienen más peso los grandes patrimonios nacionales, según los expertos del sector [38]. Su funcionamiento consiste en la captación de financiación a través de inversores, institucionales o minoristas, para la inversión en bienes inmuebles que se destinen al mercado de alquiler. Aunque comenzaron centradas en la inversión en oficinas, locales comerciales y hoteles, desde 2017 pusieron el foco en la vivienda. 

El volumen de viviendas que manejan estas sociedades en España gira en torno a las 35.500, concentradas principalmente en grandes capitales, de las cuales 30.000 están en manos del principal fondo buitre que actúa en el Estado, Blackstone [39]. Este fondo estadounidense que actualmente es el primer propietario de pisos en alquiler en España, construyó su imperio del ladrillo en este país gracias a la adquisición de activos tóxicos procedentes de la banca pero también de vivienda pública [40], como fue la adquisición en 2013, a través de su SOCIMI Fidere, de cerca de 1.800 viviendas procedentes del parque público del Ayuntamiento de Madrid, entonces dirigido por Ana Botella [41]. Estas viviendas estaban valoradas en más de 600 millones, pero fueron compradas por 127,5 millones, en una operación de dudosa legalidad [42], además de vulnerar los contratos de los inquilinos [43]. Los bajos precios de los activos inmobiliarios de los que se ha desprendido la banca y el aumento de los precios del alquiler han servido de aliciente a Blackstone para crear este imperio.

La estrategia era clara. Por un lado, los bancos se deshacían de sus paquetes de viviendas tóxicas, que eran adquiridas por fondos buitre en un mercado articulado sobre SOCIMI; por otro lado, la banca española invierte en SOCIMI para captar parte de los beneficios del nuevo ciclo. Esto provocó que los beneficios de las SOCIMI no dejaran de crecer, invitando a otros actores como la SAREB (el mayor tenedor de vivienda del país, financiada a un 45% con fondos públicos) a sumarse a esta iniciativa de inversión, creando su propia SOCIMI, Tempore Properties, que salía a bolsa en abril de 2018. La finalidad de las inversiones de los fondos buitres a través de sus SOCIMI, tanto en viviendas como en otro tipo de propiedades, es la especulación. Su beneficio se basa, por una parte, en las rentas que adquiere de arrendar las propiedades (incluso en la compra de hoteles, cuya gestión se externaliza sobre cadenas o empresas especializadas) y, por otra, en las expectativas de revalorización de las propiedades como activos financiero-inmobiliarios [44].

Si bien los fondos buitre y las SOCIMI tienen su implantación principal en las grandes capitales del mercado inmobiliario, hay otros elementos que han incidido en un crecimiento acumulado del alquiler residencial en España del 50% entre 2013 y 2019 [45]. Nos referimos concretamente a la conversión de viviendas en apartamentos turísticos, principal indicador de la presión turística de las ciudades. Si bien la atención se ha centrado en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, la incidencia del turismo en la vivienda (y otros ámbitos de nuestra cotidianidad) se puede observar también en ciudades de tamaño medio como Palma, Sevilla, Málaga o Granada, entre otras. Y aunque puede afectar a todos los barrios, la mayor presión es soportada por los centros históricos. Si tenemos en cuenta que en estas zonas el suelo está consolidado, es decir, no se puede crecer sino transformar los usos, la mayor parte de las viviendas destinadas a alojamiento turístico provienen bien de viviendas destinadas al alquiler convencional, bien de viviendas vacías o de inmuebles rehabilitados orientados a este uso. A su vez, más del 80% de las ofertas de páginas como AirnBnB o HomeAway no son habitaciones para complementar la renta de la persona que habita el piso, sino viviendas enteras que suponen, en mayor o menor medida, una reducción de la oferta de alquiler convencional. Al reducirse la oferta y no la demanda, los precios suben. Pero como decíamos anteriormente, el mercado de la vivienda no se mueve bajo los parámetros de la ley de oferta y demanda, por lo que a esta subida hay que añadirle el peso de la especulación que hace ya no solo que suba la vivienda sino el propio coste de la vida. Lo que lleva a un aumento desproporcionado de los precios (respecto al poder adquisitivo de la población) que contribuye a la burbuja de alquiler en la que actualmente nos encontramos. 

Esta subida especulativa de los precios está generando un proceso de gentrificación 2.0, es decir, un progresivo vaciamiento social de los barrios en proceso de renovación urbana, donde se sustituye una población permanente de bajas rentas por otra temporal de mayor poder adquisitivo que en lugar de contribuir, consume el barrio en las cortas estancias que permanece en la ciudad. 

Principales retos de para garantizar el acceso a la vivienda en alquiler

En este contexto, podemos destacar algunos de los principales retos que deberíamos afrontar como sociedad, en relación con la falta de acceso a un alquiler digno y asequible:

Altos precios de alquiler, temporalidad y falta de oferta convencional

Como decíamos, en el periodo 2013-2019, el precio medio de la vivienda en alquiler ha crecido un 50%. Si bien, este crecimiento se produjo de forma desigual en España, ya que las capitales de provincia aumentaron de media entre 2013 y 2019 un 40%, mientras que otras poblaciones registraron en el mismo periodo de tiempo un crecimiento del 10% [46]

Fuente: Idealista y Banco de España – Nota: El crecimiento acumulado se calcula como la tasa de variación entre el precio medio de diciembre de 2013 y mayo de 2019.

Respecto a la relación entre el peso del gasto del alquiler y los ingresos totales de las familias, la media se situó en 2014 en el 27,8% de los ingresos netos de los hogares destinados a sufragar los gastos de alquiler; porcentaje que se eleva hasta el 46,9% entre los hogares con menores ingresos, mientras que la media registrada en los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) fue del 13,1% [47]. Y la tendencia no tiene visos de cambiar, entendiendo los momentos de recesión o parón como parte del ciclo económico que sigue la vivienda actualmente. Si bien el tiempo de los contratos ha aumentado con el decreto Real Decreto-ley 7/2019, aumentando la prórroga obligatoria de tres a cinco años en el caso de personas físicas, y a siete años si son personas jurídicas, la duración sigue siendo un escollo para la planificación a largo plazo de las familias que alquilan una vivienda; más, si tenemos en cuenta la falta de regulación de los precios, especialmente en zonas tensionadas con mucha demanda y poca oferta.  

Falta de vivienda pública en alquiler

Desde el año 2013 se ha producido una caída significativa del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO). Si durante el período 1995-2012, el promedio anual fue superior a las 60.000 viviendas, a partir de 2013 el número de viviendas cayó por debajo de las 20.000, cifras que ya en 2015 están por debajo de las 10.000, y así se mantuvieron en 2018 [48].

España es uno de los países europeos con menor porcentaje de viviendas públicas (VPO). La ausencia de estadísticas oficiales y la opacidad de los datos relativos a vivienda dificultan los cálculos [49]. De los 25,5 millones de viviendas aproximadas que hay actualmente en España, solo el 1,5% son viviendas públicas (VPO), situándose entre los países de la UE con menor nivel de protección social y con los mayores índices de exclusión residencial [50]

Una de las principales razones para estos números tan bajos de vivienda social, sería la herencia franquista de “una España de propietarios”, donde se promovió el acceso a la propiedad a través de la vivienda protegida, despreocupándose de “preservar su función social a lo largo de toda la vida útil del inmueble, lo que ha impedido que el sector público pudiera dotarse de recursos residenciales con los que poder atender las necesidades de las generaciones venideras” [51].

Se estiman necesarias al menos 1,5 millones de viviendas de protección oficial adicionales para alquilar [52], ya que “las ciudades que mejor regulan el mercado de la vivienda son aquellas que disponen de vivienda social en grandes cantidades y utilizan instrumentos de planificación para incrementar la cantidad de vivienda asequible privada [53]”. Esta falta de vivienda pública es una de las maneras más claras de empeorar las condiciones del mercado inmobiliario desde el punto de vista del inquilino [54].

Alto volumen de viviendas vacías

Según el censo de Población y Vivienda de 2011, en España había por aquel entonces 3.443.365 de viviendas vacías, un 13,7% del total, medio millón más (10,8%) que en el censo anterior de 2001.

Comparación número de viviendas entre 2001 y 2011

Viviendas Variación
  Censo 2001 Porcentaje Censo 2011 Porcentaje Incremento absoluto Incremento relativo
Total 20.946.554 100,0% 25.208.623 100,0% 4.262.069 20,3%
Viviendas principales 14.187.169 67,7% 18.083,692 71,7% 3.896.523 27,5%
Viviendas secundarias 3.652.963 17,4% 3.681.565 14,6% 28.602 0,8%
Viviendas vacías 3.106.422 14,8% 3.443.365 13,7% 336.943 10,8%


Fuente: Elaboración propia con datos del Censo de población y vivienda 2011 (INE).

El 22,3% de las casas deshabitadas fueron construidas durante el periodo 2002-2011, durante el boom inmobiliario, mientras que el 30% se construyó entre las décadas de los años 60 y 70. En comparativa con los países europeos, España se sitúa a la cabeza de los países con más vivienda infrautilizada, seguida de Francia con un millón menos de viviendas vacías [55]

Partiendo de que los datos disponibles son de 2011, es probable que estos números hayan crecido, teniendo en cuenta la nueva construcción habida desde entonces que no se haya vendido, las estimaciones de viviendas en construcción del ministerio de Fomento (700.000), así como los cambios en los usos del suelo y la previsión de próximas construcciones (2.000.000), o los hogares que desaparecen anualmente por quedarse sin habitantes (300.000 al año) [56].

El alto volumen de viviendas vacías no solo afecta a la oferta y al precio, sino que también incide en el mantenimiento de las mismas, especialmente aquellas de mayor antigüedad, ya que no se invierte en rehabilitación de inmuebles a no ser que haya un beneficio económico detrás. De las 3.443.365 viviendas vacías, 39.023 estaban en estado ‘Ruinoso’, 112.408 en estado ‘Malo’ y 362.872 en estado ‘Deficiente’. Es decir, el 15% de las viviendas vacías no se encuentra en buen estado de conservación [57].

Desprotección de las inquilinas e inquilinos frente a prácticas abusivas de los propietarios

Las sucesivas leyes, reformas y decretos en relación a la vivienda que se han ido realizando desde mediados de los años 80, han tendido al recorte de derechos de los y las inquilinas a favor de los de los propietarios (reduciendo el número de años de contrato, facilitando la restricción de los mismos, acelerando los procesos de desahucios y los tiempos para denunciar por impago). De esta manera, se deja al desamparo a un cada vez mayor número de familias, como sucedió con la mencionada Ley Boyer o la Ley 37/2011, conocida como del “Desahucio Express”, donde se establece que el arrendador de un piso puede proceder al desahucio del inquilino moroso sin la necesidad de un juicio previo, y sólo diez días después de notificar la demanda. 

El último decreto Ley de marzo de 2019 que reformaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ampliando la prórroga obligatoria de contrato de 3 a 5 años (a 7 en caso de figuras jurídicas), entre otras cosas, se ha quedado corto al no combinarse con una regulación del precio de la vivienda, como pieza clave para parar el creciente proceso de especulación, gentrificación y turistificación de los barrios céntricos, pero que también se empieza a expandir a barrios más periféricos.

Ante este contexto ¿Qué medidas se pueden tomar no solo para frenar sino también para revertir los efectos de la burbuja de alquiler? ¿Cómo podemos afrontar los retos planteados? A estas y otras cuestiones buscaremos dar respuesta en nuestra próxima y última entrega de la serie “El conflicto de la vivienda en España”, que será publicada en abril de este año.


[1] Rodríguez-Alonso, R., & Espinoza-Pino, M. (2017). De la especulación al derecho a la vivienda: Más allá de las contradicciones del modelo inmobiliario español. Madrid: Traficantes de Sueños; p. 20.

[2] Colau, A., y Alemany, A. (2012). Vidas hipotecadas. De la burbuja inmobiliaria al derecho a la vivienda. Barcelona: Cuadrilátero de libros; p. 35-36

[3] Gaja i Díaz, F. (2015). Reparar los impactos de la burbuja constructora. Scripta Nova. Revista Electrrónica de Geografía Y Ciencias Sociales, XIX(517), 1–37, p. 2 http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-517.pdf

[4] “1960: la década del prodigioso despegue del sol y playa” (Las Provincias; 13/06/2015): https://www.lasprovincias.es/sociedad/201506/13/1960-decada-prodigioso-despegue-20150613003326-v.html

[5] Banco de España (2016) Indicadores del mercado de la vivienda: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

[6] Naredo, J. M., y Montiel Marquez, A. (2010). El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano. Barcelona: Icaria; p. 31

[7] Harvey, David (2012). The urban roots of financial crises: reclaiming the city for anti-capitalist struggle. 1-35, Socialist Register, p. 15 http://m.friendfeedmedia.com/e2a2953b520308a6b653c3403171da2ce3f360e3

[8] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 26

[9] “España ya no está entre los diez primeros países de la UE con más vivienda en propiedad” https://elpais.com/economia/2018/03/21/actualidad/1521629490_807449.html

[10] Naredo y Montiel Márquez, 2010: 28-29

[11] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 45

[12] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 27-28

[13] Banco de España (2016) Indicadores del mercado de la vivienda: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

[14] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 44-45

[15] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 46

[16] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentes-comunidad-de-madrid.htm

[17] Colau y Alemany, 2012: 40

[18] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 48

[19] Gaja i Díaz, 2015: 2

[20] Murray, Iván (2015) Capitalismo y turismo en España, Barcelona, Alba Sud, p. 94.

[21] Banco de España (2016) Indicadores del mercado de la vivienda: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

[22] Colau, A., y Alemany, A. (2013). ¡Sí se puede! Crónica de una pequeña gran victoria. Barcelona: Ediciones Destino; p. 23

[23] Aguilar Fernández y Fernández Gibaja, 2010: 685

[24] Colau y Alemany, 2013: 23-24

[25] “La burbuja inmobiliaria: precios de la vivienda en España y en Estados Unidos” (Economy Weblog; 23/03/2012): https://economy.blogs.ie.edu/archives/2012/03/la-burbuja-inmobiliaria-precios-de-la-vivienda-en-espana-y-en-estados-unidos/

[26] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 52

[27] Colau y Alemany, 2012: 60

[28] Colau y Alemany, 2012: 66-67

[29] Colau y Alemany, 2012: 65

[30] Aguilar Fernández, S., y Fernández Gibaja, A. (2010). El movimiento por la vivienda digna en España o el porqué del fracaso de una protesta con amplia base social. Revista Internacional de Sociología, 68(3), 679–704; p. 685. doi:10.3989/ris.2008.12.01.

[31] Veciana, P., França, J., y Mir Garcia, J. (2013). La Plataforma de Afectados por la Hipoteca y su capacidad de movilización e incidencia social; p. 3-4 https://www.academia.edu/4118884/La_Plataforma_de_Afectados_por_la_Hipoteca_y_su_capacidad_de_movilización_e_incidencia_social_2013_

[32] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 53

[33] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 57

[34] “Granada, en el ‘top 10’ de las ciudades donde más se encarece el alquiler” (Enrique Abuín, Granada Hoy; 01/08/2019): https://www.granadahoy.com/granada/Granada-top-ciudades-encarece-alquiler_0_1378362381.html

[35] Con un mínimo de 5 millones de capital social, su balance debe estar formado al menos en un 80% por activos inmobiliarios destinados al arrendamiento, que deberán permanecer en alquiler durante, al menos, tres años. Están exentas del impuesto de sociedades pero tienen la obligatoriedad de repartir anualmente dividendos (por el que los accionistas sí tributan). Además, hay exenciones en actos jurídicos documentados; impuestos municipales y deplusvalía. Fuente: “Una SOCIMI que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal” (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 13/05/2019): https://www.eldiario.es/economia/mantener-alquileres-Barcelona-victoria-historica_0_898710365.html

[36] “Una SOCIMI que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal” (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 13/05/2019): https://www.eldiario.es/economia/mantener-alquileres-Barcelona-victoria-historica_0_898710365.html

[37] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentmunidad-de-madrid.htm

[38] “Una SOCIMI que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal” (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 13/05/2019): https://www.eldiario.es/economia/mantener-alquileres-Barcelona-victoria-historica_0_898710365.html

[39] “Las cifras de las SOCIMIs: logran 2.200 millones de beneficio y el 75% tiene cinco o menos empleados” (Antonio M. Vélez; eldiario.es; 09/06/2019): https://www.eldiario.es/catalunya/Ayuntamiento-Barcelona-expropia-primera-banco_0_912358931.html

[40] “Blackstone: un imperio con seis SOCIMIs y más de 22.000 casas edificado sobre la operación de Ana Botella” (Diego Larrouy; eldiario.es; 28/12/2018): https://www.eldiario.es/economia/Blackstone-inmobiliario-edificado-Ana-Botella_0_851114993.html

[41] “Los fondos inmobiliarios amenazan al Gobierno con una caída de las inversiones si lleva a cabo su plan de Vivienda” ( Marina Estévez Torreblanca ; eldiario.es; 14/11/2018): https://www.eldiario.es/economia/Promotores-emprenden-Vivienda-Gobierno-Podemos_0_835716632.html

[42] “Ana Botella y miembros de su equipo, condenados a pagar 25 millones por la venta de pisos públicos a fondos buitre” (Asier Martiarena, La Vanguardia, 28/12/2018): https://www.lavanguardia.com/politica/20181228/453787388067/tribunal-cuentas-condena-ana-botella-gobierno-emvs-venta-pisos-publicos-protegidos-fondos-buitres-blackstone-26-millones.html

[43] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentes-comunidad-de-madrid.htm

[44] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentes-comunidad-de-madrid.htm

[45] López-Rodríguez, David y De los Llanos Matea, María (2019) Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Banco de España, Tercer trimestre, p. 6: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

[46] “Granada, en el ‘top 10’ de las ciudades donde más se encarece el alquiler” (Enrique Abuín, Granada Hoy; 01/08/2019): https://www.granadahoy.com/granada/Granada-top-ciudades-encarece-alquiler_0_1378362381.html

[47] López-Rodríguez, David y De los Llanos Matea, María (2019) Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Banco de España, Tercer trimestre, p. 12-13: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

[48] López-Rodríguez, David y De los Llanos Matea, María (2019) Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Banco de España, Tercer trimestre, p. 12-13: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

[49] “España necesita 1,5 millones de viviendas públicas para alquiler social, según la Fundación Alternativas” (Mónica Martín; eldiario.es; 30/04/2018): https://www.eldiario.es/economia/vivienda_protegida-Fundacion_Alternativas-hogares-desequilibrio_0_766423429.html

[50] Trilla, C., & Bosch, J. (2018). El parque público y protegido de viviendas en España: Un análisis desde el contexto europeo. Fundación Alternativas: http://www.fundacionalternativas.org/public/storage/laboratorio_documentos_archivos/df921b0eb942d0ce4c114e5463934e1a.pdf

[51] Trilla, C., & Bosch, J., 2018: 5.

[52] Trilla, C., & Bosch, J., 2018.

[53] Palabras de Sorcha Edwards en: «Las ciudades que mejor regulan el mercado son las que disponen de vivienda pública en grandes cantidades» (Marina Estévez Torreblanca, eldiario.es; 24/02/2018): https://www.eldiario.es/economia/vivienda-publica-ciudades-mercado_0_743325868.html

[54] «No hay una crisis de la vivienda por un fallo del sistema, sino porque está funcionando perfectamente» (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 16/02/2019): https://www.eldiario.es/economia/vivienda-sistema-funcione-funcionando-perfectamente_0_868263398.html

[55] “¿Cuántas viviendas vacías hay en España?” (Europa Press; 27/09/2018): https://www.europapress.es/economia/noticia-cuantas-viviendas-vacias-hay-espana-20180927102515.html

[56] “El problema de la vivienda en España: casas sin gente y gente sin casas” (F. Prieto e I. Marinas, infolibre.es; 02/07/2018): https://www.infolibre.es/noticias/opinion/blogs/insostenible/2018/06/30/el_problema_vivienda_espana_casas_sin_gente_gente_sin_casas_84353_2007.html

[57] “Viviendas según tipo de vivienda y estado del edificio”, Instituto Nacional de Estadística

Entrevista en Canal Sur

El pasado martes 31 de marzo nos entrevistaron en Canal Sur televisión a raiz de la campaña de suspensión de alquileres (www.suspensionalquileres.org/). El tiempo se quedó un poco corto y no dio tiempo a entrar en algunos detalles de la campaña, y a argumentar como nos hubiera gustado, pero estuvo bien defendido! 💪💪💪

Somos miles de inquilinos e inquilinas a quienes esta crisis está dejando sin ingresos. No podemos pagar el alquiler de la casa donde vivimos o del comercio u oficina en la que trabajamos.El Gobierno ha ignorado nuestras demandas de suspensión del pago del alquiler. Es más: prioriza que todas las rentas inmobiliarias se sigan cobrando a precio de oro, como si la economía no se hubiera paralizado, y pretende que miles de personas se endeuden para pagarlas.Frente a ello, nos vemos en la obligación de convocar a una huelga de alquileres a todas las personas afectadas por el coronavirus. Quienes no cobramos, no pagamos. Si la economía productiva se para, la economía rentista también.Para más información: https://suspensionalquileres.org/ Es por ello que participamos el pasado 31 de marzo en CanalSur Radio y Televisión para visibilizar y reivindicar nuestros derechos

Posted by Casa de Paso – Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Granada on Thursday, 2 April 2020

Un Plan de Choque Social frente a la crisis habitacional del coronavirus

Actualmente parece incuestionable el devastador efecto que la crisis generada por el coronavirus está teniendo a nivel económico y social, más aún si tenemos en cuenta que se trata de una situación que seguirá empeorando a medida que avance la crisis. La dependencia de la importación-exportación, los ceses de actividad de empresas y la consecuente pérdida de empleo, está haciendo que familias que todavía no habían comenzado a recuperarse después de la crisis anterior, se vean nuevamente sumidos en una situación muy desfavorable.

España ocupa el quinto puesto de la OCDE con un 20,3% de la población que gasta más del 40% de sus ingresos en alquiler (tasa de sobrecarga del costo de la vivienda), siendo la media estatal de ingresos dedicados a la hipoteca el 16,39 % y al alquiler el 24,52 %. Esto hace que un creciente número de personas tenga que decidir entre pagar la vivienda, los suministros o alimentar a su familia. Se dice que el coronavirus no es clasista, porque infecta a personas de todas las clases sociales; pero la crisis que genera sí lo es, especialmente en un contexto de creciente desigualdad entre unos estratos sociales y otros.

En este contexto del Estado de Alarma, el pasado 17 de marzo el gobierno aprobó un «escudo económico y social» de 200.000 millones de euros para hacer frente a la crisis derivada de la lucha contra el coronavirus. Entre las medidas adoptadas se encuentran: facilidades para aplicar Expedientes de Regulación Temporal del Empelo (ERTE) con más protección social, liquidez garantizada para empresas, exenciones en las cotas de la Seguridad Social para autónomos que ven mermados sus ingresos, entre otras.

Respecto a la vivienda, las medidas tomadas son, por un lado, una moratoria en el pago de las hipotecas de la primera vivienda de familias vulnerables que hayan visto caer sus ingresos o se encuentren en paro como consecuencia del coronavirus; y, por otro, la prohibición de cortar suministros básicos (agua, luz, gas y telecomunicaciones) a estos colectivos, como medida complementaria.

No obstante, desde los sindicatos de inquilinas e inquilinos, consideramos las medidas relativas a la vivienda, insuficientes. Nuevamente, es esta “España de propietarios” vuelve a dejarse de lado la cuestión del alquiler. Si bien el porcentaje de familias que viven en alquiler se redujo del 51% en los años cincuenta al 77,8% del 2018, actualmente es la única alternativa que por decisión u obligación, tienen muchas familias.

Si tenemos en cuenta que el temporal cierre de negocios y despidos también afecta a las personas que viven de alquiler ¿por qué no se ponen medidas al respecto? Desde los sindicatos de inquilinas e inquilinos exigimos al Gobierno que de manera inmediata suspenda el pago del alquiler y de los suministros básicos para las personas y PYMES que pierdan o reduzcan sus ingresos durante la crisis.

Porque esta crisis no la vamos a pagar la población, porque no vamos a permitir que nadie sea expulsado de su vivienda, si el gobierno no aprueba las medidas, seremos los sindicatos de inquilinas e inquilinos quienes las pondremos en práctica. Porque si perdemos ingresos, antes de endeudarnos o dejar de cubrir necesidades básicas, dejaremos de pagar nuestro alquiler, dando una respuesta conjunta y coordinada, a través de la unión, la organización y la acción por la defensa de nuestros derechos a una vivienda digna y asequible.

El conflicto de la vivienda en España (I): movimientos por la vivienda a principios del siglo XX


En colaboración con Ajuntando Saberes – Grupo de estudios barriales, hemos preparado este artículo que será el primero de una serie de tres en los que daremos una visión del conflicto de la vivienda en España desde una perspectiva histórica. Comenzaremos por analizar el conflicto político, económico y social en el cambio del siglo XIX al XX, y cómo las dificultades de acceso a la vivienda crearon un terreno fértil para el surgimiento de los movimientos de defensa de los alquileres justos.

En un segundo artículo se recorre el proceso de transformación en materia de vivienda, desde los años 50 hasta la actualidad, y cómo políticas e inercias heredadas del franquismo y del desarrollismo continúan minando la situación de la vivienda. Para terminar daremos una visión de las resistencias y las luchas de los movimientos contemporáneos de lucha por la vivienda, así como de las alternativas que se proponen al modelo de acceso a la vivienda en el que vivimos.

Una época de cambios

El siglo XIX es una época de intensa transformación urbana, tanto a nivel de estructura de la propiedad, como de legislación en materia de vivienda y composición de la población. Durante la segunda mitad del siglo confluyen una serie de cambios (a nivel productivo, legislativo, urbanístico y político) que van a afectar profundamente al mercado del alquiler de viviendas, derivando en una crisis del mercado de alquiler a principios del siglo XX.

Cambios legislativos

Hasta 1842 los contratos de arrendamiento estaban regulados por la llamada “Novísima Recopilación”, una actualización de la “Nueva Recopilación” (cuerpo legal publicado en 1567, y vigente desde entonces) que recogía en un único cuerpo legal el conjunto de las leyes, ordenanzas y el resto de disposiciones vigentes en la época de su publicación. Se dividía en doce libros, siendo el décimo el correspondiente a los “[…] contratos y obligaciones, testamentos y herencias.” En concreto, el título 10, ley 8ª, titulado “Arrendamientos de casas de Madrid, y reglas que deben observarse en ellos” comenzaba con la siguiente introducción, que recalca la importancia que se le daba a la libre disposición de la propiedad privada1:

Siendo frecuentes los recursos sobre preferencia en los arrendamientos de casas de Madrid, con que se complican los Tribunales, y de que resulta á los dueños el impedimento de la facultad que su dominio les da de arrendarlas.

Sin embargo, más adelante añade:

No puedan los dueños y administradores tener sin uso y cerradas las casas; y los Jueces los obliguen á que las arrienden á precios justos convencionales, o por tasación de peritos que nombren las partes, y tercero de oficio en caso de discordia, aunque se diga y alegue no poder arrendarlas, por estarles prohibido por fundaciones, o por otro motivo, pues semejantes disposiciones no pueden producir efecto en perjuicio del bien público.

Este punto contrasta con el primero, dejando ver que los derechos sobre la propiedad privada no son considerados tan importantes como para estar por encima del bien público. Se puede obligar a arrendar una propiedad vacía, y es importante que el precio sea justo, ya sean capaces las partes de llegar a un acuerdo al respecto o deba dictaminarlo un juez. Esta situación de mayor peso de la función social de la vivienda se mantendría hasta la mitad del siglo XIX. 

El cambio comienza en 1842. En la Gaceta de Madrid (documento análogo al BOE, publicado a diario donde se informaba de la promulgación de leyes y decretos, y de noticias gubernamentales), se publica la “Discusión del proyecto de ley sobre inquilinatos de casas”, que incluye el “Principio de libre contratación de arrendamientos”2:

Los dueños de casas y otros edificios urbanos, así en la corte como en los demás pueblos de la Península é islas adyacentes, en uso del legítimo derecho de propiedad, podrán arrendarlos libremente desde la publicación de esta ley arreglando y estableciendo con los arrendatarios los pactos y condiciones que les parecieren convenientes, los cuales serán cumplidos y observados á la letra

Es decir, se introduce la libertad de pacto en todas las condiciones, entre las que están, por supuesto, la duración de los contratos y la renta. Se deroga además el artículo de la novísima, así como cualquier otra real resolución, práctica o costumbre contraria a la ley.  Este proyecto de ley queda apoyado por la publicación del código civil en 1889, en el que solamente se impone la existencia de un precio cierto y un tiempo determinado, acordados a voluntad de las partes3.

Vemos cómo con cada nueva actualización de la legislación, la balanza se inclina un poco más hacia el lado de los arrendadores. La desprotección legal de los inquilinos será un punto clave en la crisis de alquiler de las primera décadas del siglo XX.

Otro cambio legislativo que aumentó la desprotección del inquilinato fue el del código de enjuiciamiento civil 1881. Este recogía que cualquier incumplimiento del contrato era motivo de desahucio, siendo los lanzamientos extraordinariamente rápidos, tardando entre ocho días y un mes como máximo. Sin embargo la mayoría de los desahucios ocurrían por el aprovechamiento de una falta de concreción en el contrato: era habitual no estipular la duración, en cuyo caso ocurría lo que se llama reconducción tácita. Esto quiere decir que la duración del contrato se igualaba a la periodicidad de la renta. Al ser lo más habitual que la renta se pagase por meses, los contratos en los que la duración no estuviese especificada, el propietario podía incluir modificaciones en el contrato al término de cada mes. Por ejemplo, una subida del alquiler a raíz de la cual, si no había acuerdo, ocurría el desahucio. 

Por último, además, a partir de 1912-1913 empezó a existir el Impuesto sobre el alquiler (o impuesto de inquilinato), pagado por el inquilino. Los alquileres de menos de una cierta cantidad (cambiante según la época) estaban exentos. Esto produce un movimiento de inquilinos hacia alquileres más baratos que, viendo aumentada su demanda, aumentan su precio, produciéndose una aumento hacia arriba de los precios de alquiler4 5 6 7.

Desamortización y concentración de propiedad

Los procesos de desamortización consistieron en la puesta en el mercado, previa expropiación forzosa y mediante una subasta pública, de las tierras y bienes que hasta entonces no se podían enajenar (vender, hipotecar o ceder) y que se encontraban en poder de las llamadas “manos muertas”, es decir, la Iglesia católica y las órdenes religiosas (que los habían acumulado como habituales beneficiarias de donaciones y testamentos) y de las tierras comunales de los municipios, que servían de complemento para la precaria economía de los campesinos. En España hubo 6 procesos de desamortización: 1808-1813, 1810-1814, 1820-1823, 1836-1837, 1841, 1854-1856.

Uno de los propósitos de las desamortizaciones era generar una base social de pequeños propietarios, a través de la venta de las propiedades subastadas. Sin embargo, los procesos de desamortización mantuvieron la estructura de la propiedad (concentrándose la propiedad en cada región en proporción al tamaño existente previamente) o dieron lugar a mayores concentraciones de terreno y propiedades. Hay que tener en cuenta que las propiedades subastadas (tierras comunales, edificios, conventos) habitualmente estaban solamente al alcance de grandes propietarios8.

Estos procesos tuvieron un papel fundamental en la transformación de los núcleos urbanos y rurales. En las ciudades, algunos conventos desamortizados fueron convertidos en edificios públicos (museos, hospitales, oficinas, cuarteles), mientras que otros se derribaron para construir ensanches y nuevas calles y plazas, contribuyendo al cambio de la ciudad conventual a la ciudad burguesa.

A nivel rural, los terrenos comunales no siempre podían ser adquiridos por los campesinos que antes los utilizaban y gestionaban. La pérdida de este recurso, a veces la única fuente de ingresos, produce una emigración hacia la ciudad. Tanto el éxodo rural como la creciente centralidad administrativa y económica de las ciudades, contribuye a aumentar la población de éstas, sin que aumente significativamente el parque de viviendas. Esto nos lleva al siguiente punto, el de la falta de construcción de vivienda.

Estancamiento en la construcción de viviendas

Durante este periodo la construcción de viviendas nuevas no es suficiente para abastecer la demanda generada por el aumento de población de las ciudades. La inversión privada no era capaz de proporcionar vivienda a precios asumibles a sectores de bajos ingresos: la vivienda que se construye, considerablemente más moderna en equipamientos y servicios que la existente, se alquila y se vende a precios muchos más altos. Son frecuentes en este periodo los procesos de ensanche, en los que se derriban casas antiguas para construir avenidas y edificaciones nuevas. Por ejemplo, para la construcción de la Gran vía de Madrid, se demolieron 312 casas; para la construcción de la Gran Vía de Granada, se derribaron 244 casas en los que eran los barrios de Santiago y Mezquita, que desaparecieron. Estos procesos de ensanche son, al igual que las reformas urbanas que ocurren durante las desamortizaciones, otra parte de la transición de la ciudad conventual a la ciudad burguesa, en cuyo centro encontramos, entre otros, sedes de bancos, hoteles y oficinas de correos. Las zonas transformadas reafirman su posición de centro de la ciudad, además de con la aparición de un nuevo paisaje urbano, con fuertes subidas de precios debidas tanto a la situación en la ciudad, a las características de las nuevas viviendas y la reducción en la oferta neta de vivienda (se derriban más viviendas de las que se construyen).

Otro factor en el encarecimiento del precio de la vivienda es la construcción de nuevas infraestructuras. La renovación del acerado, nuevos alumbrados públicos, el saneamiento en las casas o las mejoras de alcantarillado, se publicitan como extras de la vivienda, encareciendo también el precio. La falta de acceso a la vivienda da lugar a un problema constante de infravivienda y hacinamiento de la población en algunos núcleos urbanos, problema que se agrava debido a los efectos negativos que tuvo la I Guerra Mundial en la actividad del sector: el alza de los costes y las dificultades en la importación de los materiales de construcción provocó un estancamiento de la actividad. La falta de construcción contrasta con el aumento de la población urbana, teniendo como consecuencia inmediata el encarecimiento de los alquileres de viviendas y locales comerciales.

En este contexto la situación del inquilinato es de gran precariedad. Para poner en perspectiva cómo afectó al precio de los alquileres el contexto jurídico, económico y social de este período, entre 1905 y 1910 los alquileres sufrieron subidas de entre el 30 y el 36%, y de entre el 50 y el 70% de 1910 a 19209. Si bien es cierto que estos datos se refieren a la subida de los alquileres en Madrid, es aquí uno de los lugares donde confluyen simultáneamente con más fuerza los procesos de desamortización, éxodo rural y renovación de las ciudades, y puede servir de indicador del efecto conjunto de estos procesos.

Movimiento asociativo y huelgas

La situación de dificultad de acceso a la vivienda hace que, a finales del siglo XIX, comience a generalizarse entre la opinión pública una nueva visión sobre la propiedad urbana y la necesidad de defender los derechos de los inquilinos. Entre 1900 y 1920 se crean  numerosos grupos de presión, entre los que destaca el movimiento asociativo vecinal, con el objetivo de conseguir un abaratamiento de la vida, denunciando el ahogo económico que sufren las clases trabajadores y medias. La siguiente lista, en absoluto exhaustiva, recoge la fecha de creación de algunos de los sindicatos, ligas o asociaciones que surgieron para luchar por la defensa de los alquileres:

Madrid, 1911, Liga de Defensa y Previsión de los Inquilinatos/Inquilinos

Gijón, 1914, Sociedad de Inquilinos y Liga de Consumidores

Gijón, 1917, Sociedad similar

Gijón, 1918, Liga de Inquilinos de Gijón 

1918: Asturias: Mieres, Gijón, Oviedo, Sama, Avilés

1918-1920: Barcelona y San Sebastián.

Sevilla, 1919, Liga de Inquilinos 

Madrid, 1919: AAVV de Madrid

Santa Cruz de Tenerife, 1923, Liga de Inquilinos

Santa Cruz de Tenerife, 1928, Sindicato de Inquilinos

Es difícil establecer una cronología exacta, con fechas de creación, cese y fusión de unas asociaciones con otras. No siempre es posible encontrar los registros, y no siempre están recogidas las noticias en prensa. Sin embargo, sí es posible hacer una “fotografía” y ver qué asociaciones había en un cierto momento. El Socialista (periódico del partido obrero) publica en 1928 una noticia sobre la elección de representantes para la junta consultiva de las asociaciones de inquilinos. En ésta se publica una lista de las 25 asociaciones de inquilinos “oficiales”, registradas y publicadas en La Gaceta (el equivalente al BOE) y que por tanto puede participar en la votación10

Distribución de las 25 asociaciones de inquilinato existentes en 1928. Mapa de creación propia a partir del listado publicado en El Socialista de 14 de julio de 1928.

Esta instantánea no nos permite saber ni su duración ni su impacto, pero nos deja ver que el acceso a la vivienda es considerado como un problema de primer orden. Aunque todas las asociaciones tienen objetivos similares, tienen un carácter muy diferente en función de las circunstancias de la región en la que surgieron. En Madrid se presenta como un movimiento interclasista, compuesto en buena parte por “profesionales liberales” (abogados, ingenieros, médicos). Gente que vive o trabaja en el centro y ve como el nivel de vida sube y su forma de vida (no burguesa pero acomodada) se ve en peligro. En Asturias se concentra principalmente en las cuencas mineras. En Barcelona está muy relacionado con el sindicalismo, siendo la CNT la promotora tanto de las asociaciones de inquilinos como de las huelgas. En Sevilla tiene una amplia base popular, y las protestas son generalizadas y violentas (frente al movimiento cívico y con pocas llamadas a la acción de Madrid). La presencia de sindicatos como la CNT y el clima de violencia rural andaluz fueron determinantes en este sentido.

Las ligas de inquilinos llegan a asociarse en la Federación de Entidades Ciudadanas de España, en la cual tiene mucho peso la Asociación de vecinos de Madrid, donde surge buena parte del movimiento debido a la fuerte demanda de vivienda que sufre la capital en ese momento. 

Discurso y peticiones

Por la abundancia de documentación, el discurso más fácil de reconstruir es el de la Asociación de Vecinos de Madrid. Además, al tener mucho peso en la Federación de Entidades Ciudadanas hizo sus reclamaciones extensivas al resto de la península. Hay que decir, sin embargo, que su discurso es mucho más moderado en comparación con el de otras asociaciones. Se presenta como un proyecto interclasista (de clases medias y bajas) que defiende al “vecindario” frente “a las poderosas Compañías de todas clases” o “los fraudes de que se le hace objeto, ya de una manera escandalosa en el precio y calidad de las sustancias alimenticias”. En cuanto a los alquileres, no proponen modificar el orden social, luchar contra la propiedad privada ni cuestionar el beneficio legítimo, sino regulación: vuelta de alquileres a los niveles de 1914, suspender desahucios, construcción de casas baratas y tasa de alquileres por autoridades municipales. Esta última reclamación estaría presente en las reclamaciones de todas las asociaciones y, pese a no llevarse a cabo, fue unos de los caballos de batalla del movimiento por la vivienda.

La Asociación de Vecinos de Madrid justificaba así la necesidad de su creación11:

(…) en favor de la reforma del contrato de arrendamiento, del abaratamiento de las subsistencias, de la tarifa única para los tranvías y de cuanto es favorable y necesario a los intereses del vecindario madrileño, (porque) ante el trust de esto, de lo otro y de todo, nombre con que se disfruta el delito de monopolio y de confabulación para alterar el precio de las cosas, no hay otro recurso que la unión fortísima de todos los explotados.

Ante un centro que se revaloriza, las protestas se articulan en torno al justiprecio: ¿cuál es el interés justo que debe rentar la propiedad? ¿cuándo termina el beneficio lícito y cuándo empieza la usura?. Para justificar el ataque a un tipo de beneficios frente a otro, se distingue entre los arrendadores que hacen un uso de su propiedad (propietarios) y los que hacen un abuso (caseros). De forma que la campaña de alquileres: 

no es de ataque al derecho de la propiedad sino de respeto al mismo y de deseo de armonizar su concepción al concepto social que modernamente debe adoptarse de todo aquello que tiende a la satisfacción de imprescindibles necesidades del ser humano.

La creciente conciencia de pertenecer al inquilinato, como grupo opuesto a los arrendadores, y la figura del sindicato como representante de sus intereses surge de la necesidad de representación de una clase media que vive una crisis de representatividad, por los cambios que están viviendo el propio liberalismo y republicanismo. Las reclamaciones de los inquilinos reciben además un gran apoyo de los comerciantes, que se veían en una situación similar. Especialmente aquellos con pequeñas tiendas en lo que se iría convirtiendo en el centro de Madrid (Gran Vía y alrededores). 

¿Cuáles eran sus peticiones? En primer lugar, y en la que más se insistía,  la determinación del precio justo del alquiler, en función de la tasación de la vivienda. Por otro lado, la eliminación de los extras, pues era común cargar al inquilino pagos de la vivienda correspondientes al arrendador, y las de los intermediarios. Se pedía que las prórrogas fuesen de al menos tres años y que en caso de fin del contrato, se avisase por escrito y adelantado. Por último, que se pudiese cobrar como máximo un mes de fianza, que esta se depositase en entidades pública de crédito y hubiera un justificante por escrito de todos los pagos.

Es, para el momento, una propuesta radical que coincide, casi punto por punto, con lo que ahora consideramos los mínimos que debe tener un contrato de arrendamiento. El primer punto, la tasación de los alquileres, sería era el caballo de batalla de los movimientos de inquilinos, que consideraban que había que pagar un alquiler justo, un justiprecio, y que precios por encima eran usura y aprovechamiento, mala fe en resumen. 

Debate político

La movilización de las asociaciones de inquilinos, sumada a los cambios legislativos que estaban ocurriendo en otros países europeos, hace que la necesidad de dar un giro a la legislación y proteger a los arrendatarios, entre en el discurso político. Es interesante que partidos de partes diferentes del espectro político, y de intereses diversos, están de acuerdo en la necesidad de intervenir, de una forma u otra, en esta situación, no pudiendo tener los propietarios libertad total de actuación. La iniciativa a favor de la regulación del mercado de alquiler de viviendas y locales comerciales contó con una diversidad de apoyos políticos, que englobó a los partidos de la izquierda parlamentaria, liberales pero también a algunos diputados conservadores de la cámara. 

Sin embargo, más allá de eso, hay una combinación de propuestas radicales y moderadas, y poco acuerdo en el “cómo” ponerlas en práctica. Las dos propuestas con más peso eran la tasa de los alquileres (cómo pedían las asociaciones de inquilinos) y la prórroga de los contratos. El sistema de tasa consistía en fijar el alquiler en un porcentaje sobre el valor de inmueble (entre un 4.5% y un 5%).

Los partidarios de la prórroga de los contratos proponían prórrogas indefinidas, en las que el propietario no podría desahuciar al inquilino salvo impago, a la vez que se congelaban los alquileres, independientemente de si cambiaba el propietario o el inquilino. Ambas propuestas de regulación se consideraban una solución a corto plazo, pero existía. un acuerdo en que debía fomentarse la construcción de viviendas como medio de solucionar el problema a largo plazo.

Desde la oposición a la regulación hay dos posturas diferentes. Por un lado, los partidos conservadores, defensores de un sentido tradicional de la propiedad. No es problema de “caseros”, sino de falta de construcción. Congelar alquileres agravará el problema, porque los capitalistas no querrían invertir. Por otro lado, con una posición ambivalente con respecto a la regulación, se encontraban los socialistas y algunos republicanos. Consideran que la vivienda es bien de primera necesidad y que no se puede hacer negocio con él. El derribo y construcción aumenta los alquileres (se sustituye por vivienda de lujo, como en Gran vía). Proponen aumentar la construcción de vivienda pública cuyo precio sirva de referencia para el mercado. 

Finalmente, en 1920 el ministro Gabino Bugallal aprobó el Real Decreto en el que se recogían algunas medidas de protección del inquilinato. La primera era la prórroga forzosa de los contratos, salvo que el arrendador reclamase la propiedad para uso propio. Esta condición sigue en la legislación vigente, y aparece por primera vez aquí. Por otro lado, se limita la subida de las rentas, de forma que los alquileres tengan un tope de entre un 10% y un 20% sobre las rentas de 1914. Esta medida da lugar, sin embargo, a que muchos propietarios trasladasen al inquilino los gastos de mejoras, tributación y suministros12. Por último, es importante resaltar que se crean las Comisiones Arbitrales, compuestas por dos vocales de las Cámaras de la Propiedad y dos vocales de las Ligas de Inquilinos, que comenzaron a actuar en los juicios municipales en caso de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

Aunque se recogen dos de las demandas fundamentales (prórrogas y limitación de las subidas) muchas de las peticiones de las asociaciones de inquilinos quedan fuera del decreto. Ello no quiere decir que no fuese una mejora significativa sobre las condiciones anteriores. El decreto había conseguido resolver, de forma legislativa, el problema de la vivienda para los inquilinos. Sin embargo, en caso de dejarlo vencer sin haber puesto en marcha una solución estructural, se temía que se produjese un desahucio masivo de inquilinos acompañado de una nueva subida de los alquileres, con las correspondientes protestas, huelgas y luchas por parte de las asociaciones de inquilinos. El coste de esta decisión era tal que el decreto, que en principio fue considerado una medida de urgencia que debía durar hasta finales de 1922, fue prorrogándose con pequeñas modificaciones hasta 1946. 

Durante la dictadura de Primo de Rivera (1923-1931), se introducen algunas mejoras para propietarios, como el que los alquileres nuevos estuviesen fuera de control de renta y de subidas de alquiler. Durante la segunda república (1931-1939) vuelve a aumentar la protección del inquilinato, introduciendo las prórrogas por tiempo indefinido hasta que se aprobase una ley que sirviese de marco definitivo. Sin embargo, hasta 1946 no se promulga una ley que recoja las normas que aparecían en el decreto ley de 1920 junto a sus modificaciones posteriores. Esta ley será la que esté vigente hasta la aprobación del decreto Boyer de 1985.

La nueva legislación aprobada en 1920 no fue un producto exclusivamente de factores económicos, como la subida de los alquileres o la escasez de viviendas, sino el resultado de la generalización entre la opinión pública de una nueva visión sobre la propiedad urbana y la necesidad de defender los derechos de los inquilinos. La prórroga de contratos y la supervisión de los alquileres por las autoridades crearon un marco que agravaba el conflicto latente entre propietarios e inquilinos, y fue haciendo progresivamente más difícil volver a la situación anterior a la guerra. Desde esta perspectiva se explica que regímenes de muy distinto signo político prorrogaran la legislación de inquilinato.

Huelgas de inquilinos

Salvo alguna excepción en el siglo XIX, las huelgas de inquilinos comienzan a aparecer a principios del siglo XX como un mecanismo para resolver conflictos concretos. Especialmente en los casos en los que el arrendador era propietario de varias viviendas, y las subidas abusivas de alquiler, desahucios o falta de mantenimiento de inmuebles, afectaban simultáneamente a numerosos inquilinos, la respuesta colectiva en forma de huelga de impagos se mostró como una forma eficaz de negociar con los arrendadores. Sin embargo, de cara a promover cambios en la legislación, o a reclamar el reconocimiento de las asociaciones como interlocutores válidos con las administraciones, la vía asociativa tuvo mayor impacto. 

Lo que sigue es una cronología parcial de las huelgas de alquileres de las primeras décadas del siglo XX, dentro y fuera de España. Ha de ser forzosamente parcial porque no todas están documentadas, e incluso las documentadas a menudo sólo aparecen como un recorte de prensa. 

1907: Buenos Aires y Budapest

En 1907 comienza en Buenos Aires la huelga de inquilinos conocida como “huelga de las escobas”. Fue un movimiento popular contra la subida de los alquileres ocasionada por un aumento impositivo que los arrendadores trasladaron al precio de los alquileres. Duró aproximadamente 3 meses y participaron del movimiento más de cien inquilinatos, llegando a estar 32.000 obreros en huelga. La huelga trajo mejoras, pero no logró modificar los problemas de vivienda de los trabajadores. Sin embargo, marcó un punto de inflexión en la lucha por la vivienda de Argentina13 14 15

En Budapest, en 1906, tras un periodo largo de subida de los alquileres (entre un 20% y 30% entre 1893 y 1906), comienza una pequeña depresión económica en la que los alquileres y los precios de la comida subieron espectacularmente. De hecho, en el periodo 1906-1913, los alquileres de viviendas de una sola habitación llegaron a duplicarse. Las tensiones que surgieron de estas subidas, especialmente los desahucios masivos, dieron lugar a conflictos abiertos entre arrendadores y arrendatarios. Durante 1907, la postura de los inquilinos fue iniciar huelgas de alquileres en bloques en los que en alguna vivienda hubiera habido un desahucio, y organizar boicots para evitar que las viviendas desahuciadas fueran arrendadas de nuevo (con las consecuentes pérdidas para el arrendador). Tanto las huelgas como los boicots tuvieron como resultado una reducción del precio de los alquileres y negociaciones colectivas con los bloques afectados, que conseguían mejores condiciones para los inquilinos16.

1911: Viena

En 1911, se produjo un aumento del precio de los alimentos y de hasta un 20% del precio de los alquileres. La respuesta a estas subidas fueron huelgas, motines, y la creación de la asociación de inquilinos de Viena, dirigida por el partido socialdemócrata. Las propuestas condujeron a la realización de pequeñas reformas en la ley de vivienda, a destinar fondos para la construcción de viviendas para familias sin hogar, y a la creación de una pequeña oficina de la vivienda, pero no hubo verdaderos cambios hasta el comienzo de la primera guerra mundial17 18
,.

1905: Baracaldo y Sestao

Entre Baracaldo y Sestao llegaron a ponerse en huelga 2000 familias, paralizando actividad económica de las ciudades. Las peticiones consistían en una rebaja del 50% de los precios de alquileres, saneamiento anual de la vivienda y reconocimiento de las sociedades de inquilinos como interlocutores válidos. Este último punto era particularmente importante, porque les permitía ejercer una presión legítima sobre la regulación, o por lo menos las condiciones, de los alquileres  de forma más duradera que el tiempo que duraba la resolución del conflicto a través de la huelga.

1915: Glasgow

En 1915 Glasgow es una de las ciudades más habitadas de Reino Unido. Había recibido 70.000 nuevos residentes en tres años, teniendo una demanda muy alta para la que no hay oferta suficiente. Desde el ayuntamiento se habían construido apenas 2.000 apartamentos en este periodo. En esta situación los caseros empezaron a subir fuertemente los alquileres. La huelga de alquileres comienza en marzo, con un desahucio evitado por los vecinos del bloque, y tiene su punto álgido en noviembre, cuando llega a haber 20.000 hogares en huelga, hasta que el 25 de noviembre se aprueba una ley restringiendo las subidas de renta. Fue un éxito conseguir un cambio legislativo a través de campañas de apoyo y acción colectiva aunque lamentablemente la legislación al respecto se debilitó pronto19.

1919- 1920: Sevilla, Madrid, San Sebastián y Asturias

Noticia publicada en el ABC de 21 de marzo de 1919

En Sevilla, en un clima de huelgas anarquistas y de creciente subida de los alquileres, se crea la Liga de Inquilinos. Recién creada, comienzan las protestas, y tras un mes de negociaciones, movilizaciones y motines, se llega a un acuerdo para reducir un 50% los alquileres populares 20 21.

En Madrid, las Inquilinas de los números 102, 104 y 106 de la calle Embajadores se manifiestan frente al ministerio de gobernación, protestando por la subida de los alquileres. Las inquilinas eran de condición humilde, familias numerosas de trabajadores, y denunciaban tres subidas de alquileres en los últimos dos años. Una comisión de las manifestantes fue recibida por el subsecretario de Gobernación para escuchar sus quejas, pero el periódico informaba que sin ofrecer esperanza alguna de que sus demandas fueran atendidas 22.

Manifestación en protesta por las subidas del alquiler a los inquilinos de los números 102, 104 y 106 de la calle Embajadores, Madrid, 1920
Recorte de prensa en el número de El Socialista, del martes 6 de abril de 1920

En San Sebastián, en 1920,comienza una huelga de alquileres, negándose a pagar rentas superiores a las de 191423.

Barcelona había experimenta un aumento muy significativo de población y de la actividad del sector de la construcción, principalmente a causa de la exposición universal de 1929. Esta fecha coincide con el crack de la bolsa de Nueva York, que da lugar a un parón de la actividad económica y también de la construcción, que llega a registrar una tasa de desempleo de hasta el 40%. La huelga estuvo dirigida por el comité de defensa económica y el sindicato de la construcción de la CNT. Se mantuvo entre abril y diciembre de 1931, y se reclamaban rebajas en el alquiler de hasta el 40%. La huelga fue respondida con una dura represión, y aunque no se consiguió una rebaja general de los alquileres, muchas familias pactaron rebajas con los propietarios.

Publicado en el ABC del 3 de enero de 1920.

En Asturias, entre 1920-1921, hay toda una campaña de huelgas de alquileres, dirigida a aquellos caseros que no respetasen el nuevo decreto aprobado en 1920.

En Tenerife, los precios abusivos del alquiler, el elevado número de viviendas deshabitadas, el alto índice de chabolismo y, finalmente, las sentencias de desahucios, llevan al Sindicato de Inquilinos de la Federación Obrera a una convocatoria de huelga con la negativa a pagar los alquileres de las viviendas. Durante 3 días, los huelguistas asaltan los domicilios de los administradores de las propiedades y son apedreados los juzgados hasta que la Guardia civil y el ejército toman la ciudad24.

Destrozos durante la huelga de alquileres de Tenerife

Hemos visto cómo a partir de la mitad del siglo XIX una serie de factores se desarrollan y coinciden a principios del siglo XX haciendo insostenible la situación del inquilinato. Cambios legislativos, el éxodo rural, la renovación de las ciudades y la falta de vivienda dejan al inquilinato en una situación de desprotección y vulnerabilidad que es enfrentada a través del asociacionismo y el apoyo mutuo. Las sociedades, ligas y sindicatos de inquilinos (asociaciones de inquilinos de una forma u otra) fueron fundamentales para conseguir la promulgación del decreto de 1920, que supuso un cambio radical con respeto a la protección del inquilinato.  Simultáneamente, las huelgas de inquilinos permitieron hacer frente a situaciones puntuales de abuso y desprotección, y aunque no siempre fueron exitosas, permitieron darle un forma colectiva a conflictos que de otra forma hubieran sido individuales.

Próximamente publicaremos el siguiente artículo de esta serie, en el que hablaremos del proceso de transformación que sufre, desde los años 50 hasta la actualidad, la política de vivienda, y cómo esta política y otras inercias heredadas del franquismo y del desarrollismo continúan influyendo en la situación actual de la vivienda. 

Debate: problemática del alquiler en el ámbito estudiantil

¡ Volvemos de las vacaciones con una reseña de nuestra última actividad!

El pasado 13 de diciembre estuvimos en la Facultad de Ciencias Políticas y Sociología de la UGR debatiendo en torno a la problemática del alquiler en los casos de alquiler estudiantil.

El alquiler estudiantil tiene un peso importante y característico en la ciudad de Granada respecto a la configuración del parque de la vivienda de la ciudad. La UGR cuenta con 47.000 estudiantes aproximadamente, de los cuales el 47,4% de provienen de fuera de Granada (a nivel nacional) y el 8,7% son estudiantes extranjeros. Por tanto, nos encontramos con un alto porcentaje de estudiantes que pasarán a ser residentes de la ciudad durante el curso académico, ya sea en residencias universitarias o en viviendas de alquiler.

En el caso de las viviendas de alquiler nos encontramos con que el estudiantado no solo tendrá que afrontar el pago de las tasas, si no también el coste de la renta (donde, además, los precios están creciendo de manera desorbitada). Incluso aquellos estudiantes que cuenten con beca, no tendrán suficiente apoyo económico para cubrir la totalidad de la vida fuera de la unidad familiar. Por tanto, el precio del alquiler puede llegar a ser un limitante para desarrollar los estudios universitarios.

Por otro lado, también nos encontramos con que en muchas ocasiones estas viviendas de alquiler destinadas al público estudiante no se encuentran equipadas en la óptimas condiciones para la habitabilidad, generando situaciones de precariedad y constantes conflictos entre inquilinas y propietarios en cuanto a asuntos de reparaciones, mantenimiento, etc.

¿Con qué derechos cuenta el estudiantado como inquilinas?

El problema y reto se encuentra en que estos contratos de alquiler no se regulan por la LAU, si no que se encuentra en la categoría de “Vivienda temporal”, y por tanto se tratan de contratos de arrendamiento “de uso distinto a vivienda”. Esta situación hace que los estudiantes se encuentren más desprotegidos respecto a otras inquilinas que sí pueden atenerse a la LAU (aunque aún queda mucho que trabajar y modificar también en estos casos).

La principal diferencia es que al tratarse de un contrato de uso distinto a la vivienda, el acuerdo entre las partes es lo que tiene mayor relevancia (mientras que en contratos de Vivienda habitual serían las diferentes estipulaciones de la LAU). Algunas problemáticas concretas pueden ser la temporalidad (en uso diferente a vivienda no se podrá reclamar más tiempo del que aparezca en contrato, mientras que en un contrato de vivienda habitual deberá de respetarse la temporalidad recogida en la LAU), y la fianza: En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.

¿Es una obligación permitir la entrada en la vivienda al propietario/a?

A través de los puntos de información que tenemos en Casa de Paso, y gracias a las personas que han decidido compartir con el sindicato el contenido de sus contratos de alquiler para profundizar en ellos, nos hemos dado cuenta de que a veces estos incluyen cláusulas de dudosa validez. Quizás os suene esto de:

 “El arrendatario se obliga a permitir la entrada a la vivienda al arrendador a fin de que el mismo pueda comprobar el cumplimiento del presente contrato, debiendo, asimismo, permitir la entrada de cuantos operarios fuesen oportunos para realizar cualquier obra necesaria en la vivienda” 

O entre las obligaciones que corresponden a la parte inquilina: 

[Obligación] “A permitir el acceso en la vivienda a la propiedad, su Administrador, y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.”

Pero, ¿cuánto de verdad hay en estas líneas que nos hacen firmar? Veamos.

El artículo 18.2 de la constitución (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1978-31229) dice:

“El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. 

Cuando alquilamos una vivienda, y durante el tiempo que dura el contrato, estamos haciendo uso de la misma como si fuera nuestra, por lo que la parte propietaria no puede entrar sin nuestro consentimiento, ni tampoco puede obligarnos a permitirle la entrada por cualquier razón. Quizás se nos venga a la cabeza la imagen del “casero” que necesita ir cada dos por tres al piso a darse una vuelta y ver qué tal está.

Definitivamente, tenemos derecho a vivir en paz sin que la parte propietaria irrumpa en la vivienda constantemente. Sin embargo, las cláusulas del estilo de las anteriores esconden una parte de realidad. El artículo 22 de la LAU, (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003), recoge un caso en el que la inquilina está obligada a permitir la entrada en la vivienda, y es en caso de necesidad de Obras de Mejora. Tenemos que soportar las obras a cargo de la parte propietaria si su realización no puede “razonablemente” diferirse hasta la conclusión del contrato (también si la obra está destinada a reparar una zona común del edificio a la que no puede accederse de otra forma si no es a través de nuestra vivienda). Para ello, la parte propietaria tiene que notificar por escrito a la inquilina al menos con tres meses de antelación “su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible”. Durante un mes desde la notificación, la inquilina puede desistir el contrato “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda”. El contrato se extinguirá en el plazo de dos meses desde la fecha en que se ha comunicado el desistimiento, sin que en este período puedan comenzar las obras. En cambio, si la inquilina decide quedarse, tiene derecho a una reducción del precio del alquiler en proporción a la parte de la vivienda que no podrá usar debido a las obras, además de la indemnización de los gastos que esta le obligue a hacer.
En conclusión: no tienes la obligación de permitir la entrada en tu vivienda a la parte propietaria, al menos no por cualquier motivo, ni por cualquier obra. Sí, si tu contrato contiene una cláusula de este tipo, esta es nula. A veces, la parte propietaria, ya sea por desconocimiento o abuso de su posición de poder, incluye esta y otras cláusulas nulas que firmamos y tomamos por válidas, lo que nos impide hacer un ejercicio pleno de nuestros derechos como inquilinas. Pero nuestros derechos son irrenunciables y con información, apoyo mutuo y comunidad, los podemos hacer cumplir.

¿Conoces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), también conocido como impuesto de transmisiones onerosas, es un impuesto algo desconocido. Afecta a las operaciones en las que se paga un precio para adquirir determinados derechos sobre el patrimonio de una persona jurídica o física. Entre otro tipo de operaciones, aquí entrarían los arrendamientos de vivienda, el tema que nos ocupa.

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019 incluye una modificación sobre la obligatoriedad del pago de este impuesto. Si nuestro contrato ha sido firmado antes de esta reforma es obligatorio pagarlo, pero si ha firmado una vez entró en vigor el nuevo decreto, el pago está exento. En caso de que sea necesario pagarlo, su pago corresponde a la parte arrendataria, o sea, a las inquilinas. Debe pagarse en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato (en la práctica, tienes aproximadamente un mes y medio de plazo), a través del modelo 600 de la Agencia Tributaria.

Aunque este impuesto sobre el alquiler lleva años en vigor, raramente se abona. En primer lugar, porque hay una gran cantidad de alquileres que no son declarados por parte de los propietarios, pero también porque directamente se desconoce la existencia de este impuesto.

Aunque la inquilina es responsable de su pago, una vez que la parte propietaria ha ingresado el primer mes de alquiler y no ha solicitado el justificante de pago del ITP, esta se convierte en responsable subsidiaria. ¿Qué significa esto? A nuestro entender, que también es responsable por no haber reclamado su pago.

Si no se paga en plazo, la administración puede exigir el pago de este impuesto con intereses de demora en los siguientes 4 años. 

*Según recoge la guía de la Junta de Andalucía para el ITP (que puedes encontrar aquí), este está regulado, a nivel legal, por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, (BOE de 20 de octubre – ENLAZAR) y a nivel reglamentario, por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio – ENLAZAR), aunque alguno de sus preceptos se encuentran anulados por Sentencias del Tribunal Supremo o bien de forma tácita por oponerse a normas posteriores de rango superior, sin que conste dicha circunstancia en el propio Reglamento.

La Comunidad Autónoma de Andalucía tiene determinadas facultades normativas en esta materia, encontrándose en el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, (BOJA de 9 de septiembre). Diversas leyes dictadas por la Comunidad Autónoma han introducido modificaciones, quedando incorporadas al propio Texto Refundido, al que puede accederse desde aquí.

Charla en el Octubre Rojinegro de la CNT

Desde hace años CNT Granada organiza las jornadas libertarias Octubre Rojinegro. Este año nos han invitado a participar y el pasado sábado 26 de octubre presentamos el Sindicato de Inquilinas de Granada haciendo una introducción al contexto histórico en el que surgieron las primeras huelgas de inquilinato a principio del siglo XX, cómo aquel contexto engancha con el desarrollismo en vivienda de la dictadura, y cómo hemos llegado a la situación de que vive la vivienda de alquiler hoy día. Pronto escribiremos sobre el desarrollo de las primeras huelgas y la presión de las asociaciones de inquilinos para lograr el primer decreto de regulación de los arrendamientos.

En cuanto lo tengamos compartiremos el audio íntegro de la presentación.

Reseña de la presentación de Casa de Paso en Granada

El pasado abril de 2019, después de meses trabajando para preparar la propuesta del sindicato, llegó el momento de presentarlo. La Biblioteca Social Hermanos Quero nos cedió el espacio, y gracias a la campaña de difusión (en la que nos ayudó Radio Almaina), sumado al interés que suscitan los sindicatos de inquilinas, la convocatoria fue un éxito, llenando el espacio.

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Presentación Casa de Paso, abril 2019, Biblioteca Social Hermanos Quero

Durante la presentación explicamos por qué nace la iniciativa, de dónde surgimos, qué objetivos buscamos, y cómo pretendemos alcanzarlos (información que podéis consultar en nuestro manifiesto).

Tuvimos la oportunidad de contar la presencia de compañeras del Sindicato de Inquilinas de Madrid, que además de acercarnos al contexto específico del alquiler en Madrid, dieron una explicativa charla sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Si queréis conocernos más, os dejamos el programa InfoAlmaina, el informativo de los movimientos sociales granaínos, en el que nos entrevistaron a raíz de la presentación. Podéis escucharnos a partir del minuto 50:50.

Presentación «Casa de Paso»

El sábado 13 de abril a las 12h presentaremos el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Granada en la biblioteca social Hermanos Quero. Después de la presentación habrá un taller sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos dinamizado por las compañeras del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. ¡Te esperamos! ¡Únete!