Debate: problemática del alquiler en el ámbito estudiantil

¡ Volvemos de las vacaciones con una reseña de nuestra última actividad!

El pasado 13 de diciembre estuvimos en la Facultad de Ciencias Políticas y Sociología de la UGR debatiendo en torno a la problemática del alquiler en los casos de alquiler estudiantil.

El alquiler estudiantil tiene un peso importante y característico en la ciudad de Granada respecto a la configuración del parque de la vivienda de la ciudad. La UGR cuenta con 47.000 estudiantes aproximadamente, de los cuales el 47,4% de provienen de fuera de Granada (a nivel nacional) y el 8,7% son estudiantes extranjeros. Por tanto, nos encontramos con un alto porcentaje de estudiantes que pasarán a ser residentes de la ciudad durante el curso académico, ya sea en residencias universitarias o en viviendas de alquiler.

En el caso de las viviendas de alquiler nos encontramos con que el estudiantado no solo tendrá que afrontar el pago de las tasas, si no también el coste de la renta (donde, además, los precios están creciendo de manera desorbitada). Incluso aquellos estudiantes que cuenten con beca, no tendrán suficiente apoyo económico para cubrir la totalidad de la vida fuera de la unidad familiar. Por tanto, el precio del alquiler puede llegar a ser un limitante para desarrollar los estudios universitarios.

Por otro lado, también nos encontramos con que en muchas ocasiones estas viviendas de alquiler destinadas al público estudiante no se encuentran equipadas en la óptimas condiciones para la habitabilidad, generando situaciones de precariedad y constantes conflictos entre inquilinas y propietarios en cuanto a asuntos de reparaciones, mantenimiento, etc.

¿Con qué derechos cuenta el estudiantado como inquilinas?

El problema y reto se encuentra en que estos contratos de alquiler no se regulan por la LAU, si no que se encuentra en la categoría de “Vivienda temporal”, y por tanto se tratan de contratos de arrendamiento “de uso distinto a vivienda”. Esta situación hace que los estudiantes se encuentren más desprotegidos respecto a otras inquilinas que sí pueden atenerse a la LAU (aunque aún queda mucho que trabajar y modificar también en estos casos).

La principal diferencia es que al tratarse de un contrato de uso distinto a la vivienda, el acuerdo entre las partes es lo que tiene mayor relevancia (mientras que en contratos de Vivienda habitual serían las diferentes estipulaciones de la LAU). Algunas problemáticas concretas pueden ser la temporalidad (en uso diferente a vivienda no se podrá reclamar más tiempo del que aparezca en contrato, mientras que en un contrato de vivienda habitual deberá de respetarse la temporalidad recogida en la LAU), y la fianza: En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.

¿Es una obligación permitir la entrada en la vivienda al propietario/a?

A través de los puntos de información que tenemos en Casa de Paso, y gracias a las personas que han decidido compartir con el sindicato el contenido de sus contratos de alquiler para profundizar en ellos, nos hemos dado cuenta de que a veces estos incluyen cláusulas de dudosa validez. Quizás os suene esto de:

 “El arrendatario se obliga a permitir la entrada a la vivienda al arrendador a fin de que el mismo pueda comprobar el cumplimiento del presente contrato, debiendo, asimismo, permitir la entrada de cuantos operarios fuesen oportunos para realizar cualquier obra necesaria en la vivienda” 

O entre las obligaciones que corresponden a la parte inquilina: 

[Obligación] “A permitir el acceso en la vivienda a la propiedad, su Administrador, y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.”

Pero, ¿cuánto de verdad hay en estas líneas que nos hacen firmar? Veamos.

El artículo 18.2 de la constitución (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1978-31229) dice:

“El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. 

Cuando alquilamos una vivienda, y durante el tiempo que dura el contrato, estamos haciendo uso de la misma como si fuera nuestra, por lo que la parte propietaria no puede entrar sin nuestro consentimiento, ni tampoco puede obligarnos a permitirle la entrada por cualquier razón. Quizás se nos venga a la cabeza la imagen del “casero” que necesita ir cada dos por tres al piso a darse una vuelta y ver qué tal está.

Definitivamente, tenemos derecho a vivir en paz sin que la parte propietaria irrumpa en la vivienda constantemente. Sin embargo, las cláusulas del estilo de las anteriores esconden una parte de realidad. El artículo 22 de la LAU, (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003), recoge un caso en el que la inquilina está obligada a permitir la entrada en la vivienda, y es en caso de necesidad de Obras de Mejora. Tenemos que soportar las obras a cargo de la parte propietaria si su realización no puede “razonablemente” diferirse hasta la conclusión del contrato (también si la obra está destinada a reparar una zona común del edificio a la que no puede accederse de otra forma si no es a través de nuestra vivienda). Para ello, la parte propietaria tiene que notificar por escrito a la inquilina al menos con tres meses de antelación “su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible”. Durante un mes desde la notificación, la inquilina puede desistir el contrato “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda”. El contrato se extinguirá en el plazo de dos meses desde la fecha en que se ha comunicado el desistimiento, sin que en este período puedan comenzar las obras. En cambio, si la inquilina decide quedarse, tiene derecho a una reducción del precio del alquiler en proporción a la parte de la vivienda que no podrá usar debido a las obras, además de la indemnización de los gastos que esta le obligue a hacer.
En conclusión: no tienes la obligación de permitir la entrada en tu vivienda a la parte propietaria, al menos no por cualquier motivo, ni por cualquier obra. Sí, si tu contrato contiene una cláusula de este tipo, esta es nula. A veces, la parte propietaria, ya sea por desconocimiento o abuso de su posición de poder, incluye esta y otras cláusulas nulas que firmamos y tomamos por válidas, lo que nos impide hacer un ejercicio pleno de nuestros derechos como inquilinas. Pero nuestros derechos son irrenunciables y con información, apoyo mutuo y comunidad, los podemos hacer cumplir.

¿Conoces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), también conocido como impuesto de transmisiones onerosas, es un impuesto algo desconocido. Afecta a las operaciones en las que se paga un precio para adquirir determinados derechos sobre el patrimonio de una persona jurídica o física. Entre otro tipo de operaciones, aquí entrarían los arrendamientos de vivienda, el tema que nos ocupa.

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019 incluye una modificación sobre la obligatoriedad del pago de este impuesto. Si nuestro contrato ha sido firmado antes de esta reforma es obligatorio pagarlo, pero si ha firmado una vez entró en vigor el nuevo decreto, el pago está exento. En caso de que sea necesario pagarlo, su pago corresponde a la parte arrendataria, o sea, a las inquilinas. Debe pagarse en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato (en la práctica, tienes aproximadamente un mes y medio de plazo), a través del modelo 600 de la Agencia Tributaria.

Aunque este impuesto sobre el alquiler lleva años en vigor, raramente se abona. En primer lugar, porque hay una gran cantidad de alquileres que no son declarados por parte de los propietarios, pero también porque directamente se desconoce la existencia de este impuesto.

Aunque la inquilina es responsable de su pago, una vez que la parte propietaria ha ingresado el primer mes de alquiler y no ha solicitado el justificante de pago del ITP, esta se convierte en responsable subsidiaria. ¿Qué significa esto? A nuestro entender, que también es responsable por no haber reclamado su pago.

Si no se paga en plazo, la administración puede exigir el pago de este impuesto con intereses de demora en los siguientes 4 años. 

*Según recoge la guía de la Junta de Andalucía para el ITP (que puedes encontrar aquí), este está regulado, a nivel legal, por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, (BOE de 20 de octubre – ENLAZAR) y a nivel reglamentario, por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio – ENLAZAR), aunque alguno de sus preceptos se encuentran anulados por Sentencias del Tribunal Supremo o bien de forma tácita por oponerse a normas posteriores de rango superior, sin que conste dicha circunstancia en el propio Reglamento.

La Comunidad Autónoma de Andalucía tiene determinadas facultades normativas en esta materia, encontrándose en el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, (BOJA de 9 de septiembre). Diversas leyes dictadas por la Comunidad Autónoma han introducido modificaciones, quedando incorporadas al propio Texto Refundido, al que puede accederse desde aquí.

Charla en el Octubre Rojinegro de la CNT

Desde hace años CNT Granada organiza las jornadas libertarias Octubre Rojinegro. Este año nos han invitado a participar y el pasado sábado 26 de octubre presentamos el Sindicato de Inquilinas de Granada haciendo una introducción al contexto histórico en el que surgieron las primeras huelgas de inquilinato a principio del siglo XX, cómo aquel contexto engancha con el desarrollismo en vivienda de la dictadura, y cómo hemos llegado a la situación de que vive la vivienda de alquiler hoy día. Pronto escribiremos sobre el desarrollo de las primeras huelgas y la presión de las asociaciones de inquilinos para lograr el primer decreto de regulación de los arrendamientos.

En cuanto lo tengamos compartiremos el audio íntegro de la presentación.

Presentación «Casa de Paso»

El sábado 13 de abril a las 12h presentaremos el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Granada en la biblioteca social Hermanos Quero. Después de la presentación habrá un taller sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos dinamizado por las compañeras del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. ¡Te esperamos! ¡Únete!