El conflicto de la vivienda en España (II): Del franquismo hasta la actualidad

Esta es la segunda entrada escrita en colaboración con Ajuntando Saberes sobre el conflicto de la vivienda en España. Después de ofrecer una visión del contexto de principios del siglo XX que sirvió para el surgimiento de un movimiento por la defensa de los alquileres, hemos elaborado un segundo artículo donde se recorre a grandes rasgos, el proceso de transformación en materia de vivienda, vivido desde los años 50 en diferentes etapas hasta la actualidad, donde presentamos la herencia del franquismo y del desarrollismo que continúa minando la situación de la vivienda, concretamente, de los derechos de las inquilinas e inquilinos.

Dado que hay muy buenos trabajos que profundizan sobre la mayor parte de este texto (los cuáles se referencian en su correspondiente lugar), el objetivo es ofrecer una visión general, sintética e interrelacionada de los condicionantes que se han articulado para llegar a la situación en la cual se encuentra la vivienda actualmente.  

El desarrollismo y el “milagro español”

La llegada del franquismo supuso un cambio en la política de vivienda, sentando las bases de los nuevos designios a los que se orientaría el país. La tarde del 1 de mayo de 1959, el ministro de vivienda por aquel entonces, José Luis Arrese, en el marco de un homenaje que le rindieron los agentes de la propiedad inmobiliaria, repetiría unas palabras que sintetizaban las intenciones del régimen: “No queremos una España de proletarios, sino una España de propietarios”. Esta máxima del pensamiento de Arrese, se basaba en tres pilares: familia, hogar y patria. 

La familia nuclear como lugar de construcción de vínculos que superaban al individuo y creaban estabilidad social; el hogar como el espacio de intimidad para el fortalecimiento de las familias, su bienestar y el desarrollo de un sano sentimiento patriótico —una suerte de microcosmos de la nación, regida, cómo no, por el patriarca—; la patria aparecía, finalmente, como el hogar de todos los españoles, símbolo de unidad y “familia de familias” [1].

A partir de los años 60, y para conseguir esa «España de propietarios», la construcción se convertiría en el principal sector económico. Es lo que llamaron «milagro español»: generar crecimiento para combatir el paro y estimular la demanda [2]. Todo esto teniendo en cuenta que el régimen se sustentaba hasta esos momentos en 3 elementos: una industria deficitaria; la promoción de los destinos turísticos de sol y playa; y el beneficio de las remesas de la emigración [3].

Torrevieja (Alicante) en los años 60. Fuente: lasprovincias.es.
Torrevieja (Alicante) en los años 60. Fuente: lasprovincias.es [4].

Entrábamos en la época del desarrollismo y cuatro potentes maquinarias impulsarían el sector de la construcción. En primer lugar, la maquinaria estatal contribuyó generando herramientas políticas (como la Ley del Suelo de 1956 y 1975 o el Plan Nacional de la Vivienda para el periodo 1961-1976), poniendo recursos económicos (subvenciones) y ofreciendo facilidades fiscales (desgravaciones, exenciones tributarias) a las empresas del sector. 

En segundo lugar, la maquinaria constructiva puso en marcha la urbanización del campo a través de empresas promotoras, constructoras e inmobiliarias, entre otras. En la década de los 60 se construyeron cerca de tres millones de viviendas, con un incremento medio de casi trescientas mil viviendas al año [5]. A su vez, entre los años 40 y 70 se construyeron cerca de medio millón de viviendas de promoción pública, con alquileres baratos y cuyos propietarios eran empresas del sector privado [6].

En tercer lugar, la maquinaria financiera (con una financiación barata y abundante)  contribuyó, por un lado, a hacer posible la materialización de los millones de viviendas; y, por otro, a facilitar el acceso a las familias a una vivienda en propiedad asequible, a través del endeudamiento. Si los precios de las viviendas permanecían relativamente bajos, era porque se pensaba que el nivel de conflictividad social de las clases populares se mantendría bajo. De esta manera, se imponía el status de propietario como una forma de control de la población por parte del gobierno. Y ¿por qué? Porque las personas trabajadoras titulares de una hipoteca, difícilmente participarían en huelgas o en otras luchas que pudieran acarrear la pérdida de su empleo [7], debido a la atadura financiera a la que debían responder para poder seguir manteniendo su carácter de propietarias.

En cuarto lugar, la maquinaria cultural e ideológica puesta en práctica por los actores políticos y económicos, para impulsar y promocionar la compra-venta de vivienda, de manera que todo el engranaje pudiera seguir funcionando. A través de dogmas como “es mejor pagar un poco más y tener algo al final, que no alquilar y luego no tener nada”, unidas a las facilidades de crédito, a máximas como “no hay riesgo, esto no va a parar de crecer” y a la escasa diferencia entre pagar una hipoteca y un alquiler (en relación a otros países), el sistema de propiedad fue progresivamente cambiando. Si en 1950 había un 49% de viviendas en propiedad, a principios de los años ochenta ese porcentaje había ascendido al 73% [8] y actualmente representa el 77,8% [9]. A su vez, con el pretexto de las migraciones internas (éxodo rural a las ciudades) y el crecimiento demográfico del país, se planteó masivamente el impulso de la segunda residencia. Ello, junto a la afluencia de turistas, produjo la primera ola de urbanismo salvaje que azotó las ciudades y las costas del país [10].

No había escollos al progreso, al menos hasta que llegó la crisis del petróleo de 1973 que con su impacto a nivel mundial puso al fin al “milagro español”, llevando a la quiebra de muchos negocios y al aumento del desempleo desde el 4,8% que había en 1976 al 21,8% que alcanzó en 1985 [11].

Crisis cíclicas y crecimiento discontinuo (los 70 y 80)

La crisis económica de 1973, que junto al impulso neoliberal (basado en la competitividad y la acumulación y concentración de capital en pocas manos) y a la nueva hegemonía del capital financiero sobre el tablero global, hizo que se reformularan las políticas de vivienda, liberalizando el mercado del alquiler y apostando por la gestión privada del alquiler social y el fomento de la propiedad como régimen de tenencia. Esto propició una sustancial reducción de las ayudas a la construcción de vivienda social, que tomaron un carácter individual, a través de beneficios fiscales o préstamos subvencionados [12].

A pesar de la crisis, el ritmo de la construcción continuó creciendo. Entre 1970 y 1990 se construyeron en torno a los seis millones y medio de viviendas [13]. En este periodo se materializaron dos burbujas inmobiliarias, ocurriendo la primera en el periodo 1970-1973, previo a la crisis mundial y como consecuencia de la época del desarrollismo con un auge de compra de segundas residencias, provocando una subida de precios superior a la habida en toda la década anterior. Se estaba dando forma a un todavía primitivo modelo de crecimiento basado en “la permisividad de la administración en los procesos de urbanización, una vigorosa incorporación de capital extranjero (gracias al turismo y a las facilidades para la inversión), el impulso de la banca y la importancia creciente del endeudamiento familiar en la compra de nueva vivienda [14]”. A pesar del cambio de régimen, las políticas de la recién instaurada democracia iban a continuar con la senda franquista basada en el viejo modelo inmobiliario, turístico y financiero.

La segunda burbuja sucedería entre los años 1986 y 1992, coincidiendo su inicio con la admisión de España en la Comunidad Económica Europea (CEE) y la recepción de un importante paquete de subsidios. Si bien no fue tan intensa en términos constructivos, contribuyó a la expansión y renovación del modelo, por un lado, a través de la progresiva dependencia de las entidades financiaras por parte de las economías domésticas y en el redescrubrimiento del ladrillo como motor productivo a escala nacional; y, por otro, mediante una rápida integración en los mercados internacionales, especialmente en el entorno europeo, convirtiéndose en una región privilegiada a la hora de atraer capitales [15]

A este contexto, debemos sumar una pieza clave en la situación actual de los alquileres a nivel legislativo: la reforma socialista de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1985, también conocida como Ley Boyer, que acabaría con las rentas antiguas y contratos indefinidos, entre otras cuestiones, y con ello, con la posibilidad de planificar una vida de alquiler a largo plazo. Esta reforma, aunque perseguía fortalecer el mercado de alquiler, favoreciendo los derechos de la propiedad, consiguió un doble efecto: por un lado, subieron los precios, se redujo la oferta de alquiler y creció la inestabilidad de inquilinas e inquilinos; por otro lado, aumentó el valor de la propiedad de las viviendas como inversión, y activó un nuevo ciclo de burbuja [16]

Después de la entrada en la Eurozona, el territorio español fue objeto de la llegada masiva de inversión extranjera y de “un alud de crédito que empezó a fluir desde Frankfurt hacia Madrid y que llegó a los hogares de todo el país en forma de hipotecas” [17]. El aumento de capital extranjero aumentó la compra-venta de inmuebles, acelerando la subida de los precios, gracias también a la participación activa de las familias españolas en el sostenimiento del boom inmobiliario en una “sociedad de propietarios”. Al haber más liquidez, se aumentó el consumo y, con ello, el endeudamiento de las familias creció, al tiempo que aumentaba la presión de la burbuja, hasta llegar al estancamiento de precios y a la consecuente recesión. Nada pudo hacer para salir de esta situación, la celebración de los macro-eventos del 92 (Olimpiadas de Barcelona y Expo de Sevilla). Las consecuencias del fin de este ciclo, tuvieron un efecto expansivo en otras áreas de la economía, desmantelando lo que quedaba de la estructura industrial del país y marcando una clara desigualdad entre los ganadores y perdedores de este ciclo inmobiliario [18].

La tercera burbuja inmobiliaria (1996-2007)

Habría que esperar a un nuevo ciclo inmobiliario para salir del estancamiento y reducir las tasas de paro. Un nuevo ciclo que comenzó en 1996, extendiéndose hasta 2007, en la denominada como “década prodigiosa” del sector de la construcción, o también como “tsunami inmobiliario” o “ladrillazo” [19]. En este período se repitieron las mismas recetas: el aumento del poder adquisitivo, unido a la maquinaria cultural e ideológica que impulsaba ya no solo el sistema de propiedad y el rentismo, sino la conversión de la vivienda en un producto de mercado en el que las clases con un mínimo poder adquisitivo podían invertir y con el que podían especular, pudiéndose llegar a dos o tres compra-ventas de una misma vivienda, antes incluso de ser construida. El beneficio de especular con la vivienda superaba a los intereses que daban en el banco por los ahorros. El “efecto riqueza” que producía el aumento del valor patrimonial de los hogares permitía aumentar la demanda a través de la capacidad de endeudamiento tanto de los grandes capitales como de las familias de clase media [20].

Fuente: Economy weblog [25]

Entre 1997 y 2007 se produce un récord en la construcción, con en torno a seis millones de viviendas edificadas en este periodo [21], un aumento del 30% en relación a lo que había construido en España, más que en el conjunto de Francia, Alemania y Reino Unido [22]. A finales de 2005, existían 23,7 millones de viviendas ante un total de 15,39 millones de unidades familiares, siendo la ratio de viviendas por familia (1.54) la más alta del mundo [23]. En 2007, los datos relativos al régimen de tenencia apuntaban a la existencia de un 90% de propietarios privados, ante el 50% de 1950 [24].

Este contexto fue favorecido por la desregulación radical del mercado de la vivienda, llevada a cabo por el gobierno de José María Aznar, a través de la Ley del suelo de 1998 (Ley 6/1998), con la que todo suelo que no tuviera características para ser protegido fue susceptible de ser urbanizado [26]. También influyeron la corrupción basada en la connivencia entre las esferas política y empresarial, y la adopción del euro como moneda oficial como apertura a la llegada de nuevo capital extranjero. Los impuestos derivados del negocio inmobiliario se habían convertido en una gran fuente de ingresos para las administraciones públicas, por lo que los ayuntamientos alimentaban la especulación para cuadrar sus presupuestos [27]. El papel de las entidades bancarias en este proceso fue fundamental. Grandes campañas publicitarias agresivas y engañosas, promocionaban hipotecas de todo tipo y favorecían una competición que supuso la flexibilización de los criterios mínimos de solvencia a la hora de otorgar hipotecas. Los bancos abusaron de la confianza y del desconocimiento en materia financiera de una población, ávida por ser propietaria [28], y redujeron los tipos de interés del 11 al 3,5%, entre 1995 y 2005 [29]. Como el precio del dinero disminuía, había de incrementarse el volumen de negocio para mantener los beneficios: de ahí que los bancos y cajas ampliaran los períodos de amortización de los préstamos a la vez que subían los precios de las viviendas.

Los síntomas de la burbuja inmobiliaria se hacían patentes: el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas. Unos incrementos que se debían a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, el aumento de la demanda debido a la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito concedido.

Dado que el mercado de la vivienda no se rige por la ley de oferta y demanda (teniendo en cuenta la variable de especulación), el aumento del número de viviendas no se tradujo en una reducción de los precios, sino que estos continuaron subiendo progresivamente. Entre 2000 y 2005 el precio medio de la vivienda se incrementó en un 180% [30], y entre 2005 y 2009 en otro 50% (ante una subida sólo del 30% en la zona euro). Un aumento de los precios que estaba muy por encima del crecimiento del PIB o de los salarios [31], lo que produjo una bajada en la demanda de compra-venta, que contribuyó a la inmovilización del stock de viviendas que no tenían la salida suficiente, lo que obligó a un desplome del precio de la vivienda. 

Este parón en la construcción y caída de los precios fueron los síntomas de la explosión de la burbuja inmobiliaria, iniciando una nueva fase de la crisis cíclica del capitalismo, con la consecuente recesión, cierre de empresas, pérdida de poder adquisitivo, pérdida de empleos y el aumento de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios por impago concentrados en las clases medias y los sectores populares, mientras se rescataba con dinero público a las entidades financieras y a las empresas en un claro gesto de socialización de las pérdidas [32]. Los bancos se habían convertido en uno de los principales agentes inmobiliarios del país, y prueba de ello fue la creación en noviembre de 2012 de la Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria o “banco malo”, más conocida por sus siglas como SAREB, encargada de dar salida a buena parte de los activos tóxicos inmobiliarios de las entidades bancarias más afectadas por la crisis [33].

La burbuja de alquiler (2007-2019)

La explosión de la burbuja produjo una crisis habitacional de la vivienda en propiedad. El poder adquisitivo de las familias se redujo y se cerró el grifo de los créditos. Con lo que la única salida viable para buena parte de la población volvía a ser el alquiler. Así, se produjo un auge en el alquiler de viviendas, pasando del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018, situando el número de hogares en régimen de alquiler algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008 [34].

Ante el importante volumen de viviendas vacías acumuladas por los bancos y ante la reconversión del mercado de la vivienda, surgen las actividades económicas de los Fondos Buitre y las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Creadas en 2009 al amparo de la Ley 11/2009, no fue hasta 2013, en plena debacle del mercado inmobiliario, cuando con la Ley 16/2012, se flexibilizaron los requisitos para crear estos vehículos, se eliminaron los límites de endeudamiento y se introdujeron mayores ventajas fiscales [35]. De las dos SOCIMIs que surgieron en 2009 se ha pasado a ser el segundo país del mundo con más SOCIMIs, contando con 70 entidades registradas en la actualidad [36]

Fuente: Revista Contexto [37].

Estas sociedades se dedican a la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas entre otros. Comenzaron estando mayoritariamente en manos de inversores extranjeros, pero cada vez tienen más peso los grandes patrimonios nacionales, según los expertos del sector [38]. Su funcionamiento consiste en la captación de financiación a través de inversores, institucionales o minoristas, para la inversión en bienes inmuebles que se destinen al mercado de alquiler. Aunque comenzaron centradas en la inversión en oficinas, locales comerciales y hoteles, desde 2017 pusieron el foco en la vivienda. 

El volumen de viviendas que manejan estas sociedades en España gira en torno a las 35.500, concentradas principalmente en grandes capitales, de las cuales 30.000 están en manos del principal fondo buitre que actúa en el Estado, Blackstone [39]. Este fondo estadounidense que actualmente es el primer propietario de pisos en alquiler en España, construyó su imperio del ladrillo en este país gracias a la adquisición de activos tóxicos procedentes de la banca pero también de vivienda pública [40], como fue la adquisición en 2013, a través de su SOCIMI Fidere, de cerca de 1.800 viviendas procedentes del parque público del Ayuntamiento de Madrid, entonces dirigido por Ana Botella [41]. Estas viviendas estaban valoradas en más de 600 millones, pero fueron compradas por 127,5 millones, en una operación de dudosa legalidad [42], además de vulnerar los contratos de los inquilinos [43]. Los bajos precios de los activos inmobiliarios de los que se ha desprendido la banca y el aumento de los precios del alquiler han servido de aliciente a Blackstone para crear este imperio.

La estrategia era clara. Por un lado, los bancos se deshacían de sus paquetes de viviendas tóxicas, que eran adquiridas por fondos buitre en un mercado articulado sobre SOCIMI; por otro lado, la banca española invierte en SOCIMI para captar parte de los beneficios del nuevo ciclo. Esto provocó que los beneficios de las SOCIMI no dejaran de crecer, invitando a otros actores como la SAREB (el mayor tenedor de vivienda del país, financiada a un 45% con fondos públicos) a sumarse a esta iniciativa de inversión, creando su propia SOCIMI, Tempore Properties, que salía a bolsa en abril de 2018. La finalidad de las inversiones de los fondos buitres a través de sus SOCIMI, tanto en viviendas como en otro tipo de propiedades, es la especulación. Su beneficio se basa, por una parte, en las rentas que adquiere de arrendar las propiedades (incluso en la compra de hoteles, cuya gestión se externaliza sobre cadenas o empresas especializadas) y, por otra, en las expectativas de revalorización de las propiedades como activos financiero-inmobiliarios [44].

Si bien los fondos buitre y las SOCIMI tienen su implantación principal en las grandes capitales del mercado inmobiliario, hay otros elementos que han incidido en un crecimiento acumulado del alquiler residencial en España del 50% entre 2013 y 2019 [45]. Nos referimos concretamente a la conversión de viviendas en apartamentos turísticos, principal indicador de la presión turística de las ciudades. Si bien la atención se ha centrado en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, la incidencia del turismo en la vivienda (y otros ámbitos de nuestra cotidianidad) se puede observar también en ciudades de tamaño medio como Palma, Sevilla, Málaga o Granada, entre otras. Y aunque puede afectar a todos los barrios, la mayor presión es soportada por los centros históricos. Si tenemos en cuenta que en estas zonas el suelo está consolidado, es decir, no se puede crecer sino transformar los usos, la mayor parte de las viviendas destinadas a alojamiento turístico provienen bien de viviendas destinadas al alquiler convencional, bien de viviendas vacías o de inmuebles rehabilitados orientados a este uso. A su vez, más del 80% de las ofertas de páginas como AirnBnB o HomeAway no son habitaciones para complementar la renta de la persona que habita el piso, sino viviendas enteras que suponen, en mayor o menor medida, una reducción de la oferta de alquiler convencional. Al reducirse la oferta y no la demanda, los precios suben. Pero como decíamos anteriormente, el mercado de la vivienda no se mueve bajo los parámetros de la ley de oferta y demanda, por lo que a esta subida hay que añadirle el peso de la especulación que hace ya no solo que suba la vivienda sino el propio coste de la vida. Lo que lleva a un aumento desproporcionado de los precios (respecto al poder adquisitivo de la población) que contribuye a la burbuja de alquiler en la que actualmente nos encontramos. 

Esta subida especulativa de los precios está generando un proceso de gentrificación 2.0, es decir, un progresivo vaciamiento social de los barrios en proceso de renovación urbana, donde se sustituye una población permanente de bajas rentas por otra temporal de mayor poder adquisitivo que en lugar de contribuir, consume el barrio en las cortas estancias que permanece en la ciudad. 

Principales retos de para garantizar el acceso a la vivienda en alquiler

En este contexto, podemos destacar algunos de los principales retos que deberíamos afrontar como sociedad, en relación con la falta de acceso a un alquiler digno y asequible:

Altos precios de alquiler, temporalidad y falta de oferta convencional

Como decíamos, en el periodo 2013-2019, el precio medio de la vivienda en alquiler ha crecido un 50%. Si bien, este crecimiento se produjo de forma desigual en España, ya que las capitales de provincia aumentaron de media entre 2013 y 2019 un 40%, mientras que otras poblaciones registraron en el mismo periodo de tiempo un crecimiento del 10% [46]

Fuente: Idealista y Banco de España – Nota: El crecimiento acumulado se calcula como la tasa de variación entre el precio medio de diciembre de 2013 y mayo de 2019.

Respecto a la relación entre el peso del gasto del alquiler y los ingresos totales de las familias, la media se situó en 2014 en el 27,8% de los ingresos netos de los hogares destinados a sufragar los gastos de alquiler; porcentaje que se eleva hasta el 46,9% entre los hogares con menores ingresos, mientras que la media registrada en los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) fue del 13,1% [47]. Y la tendencia no tiene visos de cambiar, entendiendo los momentos de recesión o parón como parte del ciclo económico que sigue la vivienda actualmente. Si bien el tiempo de los contratos ha aumentado con el decreto Real Decreto-ley 7/2019, aumentando la prórroga obligatoria de tres a cinco años en el caso de personas físicas, y a siete años si son personas jurídicas, la duración sigue siendo un escollo para la planificación a largo plazo de las familias que alquilan una vivienda; más, si tenemos en cuenta la falta de regulación de los precios, especialmente en zonas tensionadas con mucha demanda y poca oferta.  

Falta de vivienda pública en alquiler

Desde el año 2013 se ha producido una caída significativa del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO). Si durante el período 1995-2012, el promedio anual fue superior a las 60.000 viviendas, a partir de 2013 el número de viviendas cayó por debajo de las 20.000, cifras que ya en 2015 están por debajo de las 10.000, y así se mantuvieron en 2018 [48].

España es uno de los países europeos con menor porcentaje de viviendas públicas (VPO). La ausencia de estadísticas oficiales y la opacidad de los datos relativos a vivienda dificultan los cálculos [49]. De los 25,5 millones de viviendas aproximadas que hay actualmente en España, solo el 1,5% son viviendas públicas (VPO), situándose entre los países de la UE con menor nivel de protección social y con los mayores índices de exclusión residencial [50]

Una de las principales razones para estos números tan bajos de vivienda social, sería la herencia franquista de “una España de propietarios”, donde se promovió el acceso a la propiedad a través de la vivienda protegida, despreocupándose de “preservar su función social a lo largo de toda la vida útil del inmueble, lo que ha impedido que el sector público pudiera dotarse de recursos residenciales con los que poder atender las necesidades de las generaciones venideras” [51].

Se estiman necesarias al menos 1,5 millones de viviendas de protección oficial adicionales para alquilar [52], ya que “las ciudades que mejor regulan el mercado de la vivienda son aquellas que disponen de vivienda social en grandes cantidades y utilizan instrumentos de planificación para incrementar la cantidad de vivienda asequible privada [53]”. Esta falta de vivienda pública es una de las maneras más claras de empeorar las condiciones del mercado inmobiliario desde el punto de vista del inquilino [54].

Alto volumen de viviendas vacías

Según el censo de Población y Vivienda de 2011, en España había por aquel entonces 3.443.365 de viviendas vacías, un 13,7% del total, medio millón más (10,8%) que en el censo anterior de 2001.

Comparación número de viviendas entre 2001 y 2011

Viviendas Variación
  Censo 2001 Porcentaje Censo 2011 Porcentaje Incremento absoluto Incremento relativo
Total 20.946.554 100,0% 25.208.623 100,0% 4.262.069 20,3%
Viviendas principales 14.187.169 67,7% 18.083,692 71,7% 3.896.523 27,5%
Viviendas secundarias 3.652.963 17,4% 3.681.565 14,6% 28.602 0,8%
Viviendas vacías 3.106.422 14,8% 3.443.365 13,7% 336.943 10,8%


Fuente: Elaboración propia con datos del Censo de población y vivienda 2011 (INE).

El 22,3% de las casas deshabitadas fueron construidas durante el periodo 2002-2011, durante el boom inmobiliario, mientras que el 30% se construyó entre las décadas de los años 60 y 70. En comparativa con los países europeos, España se sitúa a la cabeza de los países con más vivienda infrautilizada, seguida de Francia con un millón menos de viviendas vacías [55]

Partiendo de que los datos disponibles son de 2011, es probable que estos números hayan crecido, teniendo en cuenta la nueva construcción habida desde entonces que no se haya vendido, las estimaciones de viviendas en construcción del ministerio de Fomento (700.000), así como los cambios en los usos del suelo y la previsión de próximas construcciones (2.000.000), o los hogares que desaparecen anualmente por quedarse sin habitantes (300.000 al año) [56].

El alto volumen de viviendas vacías no solo afecta a la oferta y al precio, sino que también incide en el mantenimiento de las mismas, especialmente aquellas de mayor antigüedad, ya que no se invierte en rehabilitación de inmuebles a no ser que haya un beneficio económico detrás. De las 3.443.365 viviendas vacías, 39.023 estaban en estado ‘Ruinoso’, 112.408 en estado ‘Malo’ y 362.872 en estado ‘Deficiente’. Es decir, el 15% de las viviendas vacías no se encuentra en buen estado de conservación [57].

Desprotección de las inquilinas e inquilinos frente a prácticas abusivas de los propietarios

Las sucesivas leyes, reformas y decretos en relación a la vivienda que se han ido realizando desde mediados de los años 80, han tendido al recorte de derechos de los y las inquilinas a favor de los de los propietarios (reduciendo el número de años de contrato, facilitando la restricción de los mismos, acelerando los procesos de desahucios y los tiempos para denunciar por impago). De esta manera, se deja al desamparo a un cada vez mayor número de familias, como sucedió con la mencionada Ley Boyer o la Ley 37/2011, conocida como del “Desahucio Express”, donde se establece que el arrendador de un piso puede proceder al desahucio del inquilino moroso sin la necesidad de un juicio previo, y sólo diez días después de notificar la demanda. 

El último decreto Ley de marzo de 2019 que reformaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ampliando la prórroga obligatoria de contrato de 3 a 5 años (a 7 en caso de figuras jurídicas), entre otras cosas, se ha quedado corto al no combinarse con una regulación del precio de la vivienda, como pieza clave para parar el creciente proceso de especulación, gentrificación y turistificación de los barrios céntricos, pero que también se empieza a expandir a barrios más periféricos.

Ante este contexto ¿Qué medidas se pueden tomar no solo para frenar sino también para revertir los efectos de la burbuja de alquiler? ¿Cómo podemos afrontar los retos planteados? A estas y otras cuestiones buscaremos dar respuesta en nuestra próxima y última entrega de la serie “El conflicto de la vivienda en España”, que será publicada en abril de este año.


[1] Rodríguez-Alonso, R., & Espinoza-Pino, M. (2017). De la especulación al derecho a la vivienda: Más allá de las contradicciones del modelo inmobiliario español. Madrid: Traficantes de Sueños; p. 20.

[2] Colau, A., y Alemany, A. (2012). Vidas hipotecadas. De la burbuja inmobiliaria al derecho a la vivienda. Barcelona: Cuadrilátero de libros; p. 35-36

[3] Gaja i Díaz, F. (2015). Reparar los impactos de la burbuja constructora. Scripta Nova. Revista Electrrónica de Geografía Y Ciencias Sociales, XIX(517), 1–37, p. 2 http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-517.pdf

[4] “1960: la década del prodigioso despegue del sol y playa” (Las Provincias; 13/06/2015): https://www.lasprovincias.es/sociedad/201506/13/1960-decada-prodigioso-despegue-20150613003326-v.html

[5] Banco de España (2016) Indicadores del mercado de la vivienda: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

[6] Naredo, J. M., y Montiel Marquez, A. (2010). El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano. Barcelona: Icaria; p. 31

[7] Harvey, David (2012). The urban roots of financial crises: reclaiming the city for anti-capitalist struggle. 1-35, Socialist Register, p. 15 http://m.friendfeedmedia.com/e2a2953b520308a6b653c3403171da2ce3f360e3

[8] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 26

[9] “España ya no está entre los diez primeros países de la UE con más vivienda en propiedad” https://elpais.com/economia/2018/03/21/actualidad/1521629490_807449.html

[10] Naredo y Montiel Márquez, 2010: 28-29

[11] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 45

[12] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 27-28

[13] Banco de España (2016) Indicadores del mercado de la vivienda: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

[14] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 44-45

[15] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 46

[16] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentes-comunidad-de-madrid.htm

[17] Colau y Alemany, 2012: 40

[18] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 48

[19] Gaja i Díaz, 2015: 2

[20] Murray, Iván (2015) Capitalismo y turismo en España, Barcelona, Alba Sud, p. 94.

[21] Banco de España (2016) Indicadores del mercado de la vivienda: https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

[22] Colau, A., y Alemany, A. (2013). ¡Sí se puede! Crónica de una pequeña gran victoria. Barcelona: Ediciones Destino; p. 23

[23] Aguilar Fernández y Fernández Gibaja, 2010: 685

[24] Colau y Alemany, 2013: 23-24

[25] “La burbuja inmobiliaria: precios de la vivienda en España y en Estados Unidos” (Economy Weblog; 23/03/2012): https://economy.blogs.ie.edu/archives/2012/03/la-burbuja-inmobiliaria-precios-de-la-vivienda-en-espana-y-en-estados-unidos/

[26] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 52

[27] Colau y Alemany, 2012: 60

[28] Colau y Alemany, 2012: 66-67

[29] Colau y Alemany, 2012: 65

[30] Aguilar Fernández, S., y Fernández Gibaja, A. (2010). El movimiento por la vivienda digna en España o el porqué del fracaso de una protesta con amplia base social. Revista Internacional de Sociología, 68(3), 679–704; p. 685. doi:10.3989/ris.2008.12.01.

[31] Veciana, P., França, J., y Mir Garcia, J. (2013). La Plataforma de Afectados por la Hipoteca y su capacidad de movilización e incidencia social; p. 3-4 https://www.academia.edu/4118884/La_Plataforma_de_Afectados_por_la_Hipoteca_y_su_capacidad_de_movilización_e_incidencia_social_2013_

[32] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 53

[33] Rodríguez-Alonso y Espinoza-Pino, 2017: 57

[34] “Granada, en el ‘top 10’ de las ciudades donde más se encarece el alquiler” (Enrique Abuín, Granada Hoy; 01/08/2019): https://www.granadahoy.com/granada/Granada-top-ciudades-encarece-alquiler_0_1378362381.html

[35] Con un mínimo de 5 millones de capital social, su balance debe estar formado al menos en un 80% por activos inmobiliarios destinados al arrendamiento, que deberán permanecer en alquiler durante, al menos, tres años. Están exentas del impuesto de sociedades pero tienen la obligatoriedad de repartir anualmente dividendos (por el que los accionistas sí tributan). Además, hay exenciones en actos jurídicos documentados; impuestos municipales y deplusvalía. Fuente: “Una SOCIMI que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal” (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 13/05/2019): https://www.eldiario.es/economia/mantener-alquileres-Barcelona-victoria-historica_0_898710365.html

[36] “Una SOCIMI que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal” (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 13/05/2019): https://www.eldiario.es/economia/mantener-alquileres-Barcelona-victoria-historica_0_898710365.html

[37] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentmunidad-de-madrid.htm

[38] “Una SOCIMI que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal” (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 13/05/2019): https://www.eldiario.es/economia/mantener-alquileres-Barcelona-victoria-historica_0_898710365.html

[39] “Las cifras de las SOCIMIs: logran 2.200 millones de beneficio y el 75% tiene cinco o menos empleados” (Antonio M. Vélez; eldiario.es; 09/06/2019): https://www.eldiario.es/catalunya/Ayuntamiento-Barcelona-expropia-primera-banco_0_912358931.html

[40] “Blackstone: un imperio con seis SOCIMIs y más de 22.000 casas edificado sobre la operación de Ana Botella” (Diego Larrouy; eldiario.es; 28/12/2018): https://www.eldiario.es/economia/Blackstone-inmobiliario-edificado-Ana-Botella_0_851114993.html

[41] “Los fondos inmobiliarios amenazan al Gobierno con una caída de las inversiones si lleva a cabo su plan de Vivienda” ( Marina Estévez Torreblanca ; eldiario.es; 14/11/2018): https://www.eldiario.es/economia/Promotores-emprenden-Vivienda-Gobierno-Podemos_0_835716632.html

[42] “Ana Botella y miembros de su equipo, condenados a pagar 25 millones por la venta de pisos públicos a fondos buitre” (Asier Martiarena, La Vanguardia, 28/12/2018): https://www.lavanguardia.com/politica/20181228/453787388067/tribunal-cuentas-condena-ana-botella-gobierno-emvs-venta-pisos-publicos-protegidos-fondos-buitres-blackstone-26-millones.html

[43] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentes-comunidad-de-madrid.htm

[44] Gil, Javier (2018) La incipiente burbuja inmobiliaria (y II). Revista Contexto: https://ctxt.es/es/20180627/Politica/20442/javier-gil-burbuja-inmobilicaria-decisiones-politicas-partido-popular-cifuentes-comunidad-de-madrid.htm

[45] López-Rodríguez, David y De los Llanos Matea, María (2019) Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Banco de España, Tercer trimestre, p. 6: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

[46] “Granada, en el ‘top 10’ de las ciudades donde más se encarece el alquiler” (Enrique Abuín, Granada Hoy; 01/08/2019): https://www.granadahoy.com/granada/Granada-top-ciudades-encarece-alquiler_0_1378362381.html

[47] López-Rodríguez, David y De los Llanos Matea, María (2019) Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Banco de España, Tercer trimestre, p. 12-13: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

[48] López-Rodríguez, David y De los Llanos Matea, María (2019) Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Banco de España, Tercer trimestre, p. 12-13: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/19/T3/descargar/Fich/be1903-art25.pdf

[49] “España necesita 1,5 millones de viviendas públicas para alquiler social, según la Fundación Alternativas” (Mónica Martín; eldiario.es; 30/04/2018): https://www.eldiario.es/economia/vivienda_protegida-Fundacion_Alternativas-hogares-desequilibrio_0_766423429.html

[50] Trilla, C., & Bosch, J. (2018). El parque público y protegido de viviendas en España: Un análisis desde el contexto europeo. Fundación Alternativas: http://www.fundacionalternativas.org/public/storage/laboratorio_documentos_archivos/df921b0eb942d0ce4c114e5463934e1a.pdf

[51] Trilla, C., & Bosch, J., 2018: 5.

[52] Trilla, C., & Bosch, J., 2018.

[53] Palabras de Sorcha Edwards en: «Las ciudades que mejor regulan el mercado son las que disponen de vivienda pública en grandes cantidades» (Marina Estévez Torreblanca, eldiario.es; 24/02/2018): https://www.eldiario.es/economia/vivienda-publica-ciudades-mercado_0_743325868.html

[54] «No hay una crisis de la vivienda por un fallo del sistema, sino porque está funcionando perfectamente» (Marina Estévez Torreblanca; eldiario.es; 16/02/2019): https://www.eldiario.es/economia/vivienda-sistema-funcione-funcionando-perfectamente_0_868263398.html

[55] “¿Cuántas viviendas vacías hay en España?” (Europa Press; 27/09/2018): https://www.europapress.es/economia/noticia-cuantas-viviendas-vacias-hay-espana-20180927102515.html

[56] “El problema de la vivienda en España: casas sin gente y gente sin casas” (F. Prieto e I. Marinas, infolibre.es; 02/07/2018): https://www.infolibre.es/noticias/opinion/blogs/insostenible/2018/06/30/el_problema_vivienda_espana_casas_sin_gente_gente_sin_casas_84353_2007.html

[57] “Viviendas según tipo de vivienda y estado del edificio”, Instituto Nacional de Estadística

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